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山雨欲来。即将到来的房地产信托集中兑付期，对房地产以及信托公司资金链带来严峻考验。 兑付危机和可能的违约迹象，已引起监管层重视。10月18日，多位接近监管层的人士透露，银监会叫停渤海信托、方正东...
山雨欲来。即将到来的房地产信托集中兑付期，对房地产以及信托公司资金链带来严峻考验。
兑付危机和可能的违约迹象，已引起监管层重视。10月18日，多位接近监管层的人士透露，银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。
其背景是，房地产信托流动性风险积聚，部分产品不能如期兑付的概率增加。在此之前的10月初，四川信托接盘中融信托青岛凯悦项目，并可能涉及以新信托接力偿还旧信托的风险，一时间在业内引起广泛争议。
而这并非孤例。银监会统计数据显示，截至2011年5月末，全国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，规模共计5587.66亿元。从6月到明年3月，各月需兑付产品的数量均超过两位数。
为此本报特针对上述争议项目展开调查，通过样本解剖，一条从民间资本到房地产信托再到房企的隐秘资金链条危机隐现。
背后的诱惑链条是，15%-20%的高额回报率诱使投资人前赴后继；而对于银行和信托机构来说，这几乎是一盘无本生意，只要能拉来资金、放出去，就可赚得至少3%的差价，这还不包括不菲的保管费、管理费等中间费用。
在过去的两年中，大量的民间资本借道房地产信托投身房地产业，来自机构的初步数据显示，规模达到5000亿元左右。在这场投机狂欢中，对散户投资者动辄百万千万的投资风险警示付诸阙如。当下持续收紧的房地产调控下，终如何收场？
金融界人士余丰慧认为，如果一家信托公司多个房地产信托产品出现兑付问题而需要信托公司发新还旧，那么，这家信托公司终将被压垮，出现更大的系统性雪崩风险。
而房企自身也恐面临多种金融安排之间传导效应引发的系统性崩溃风险。
信托接力赛？
10月初，风险早曝光于这一长串文字 “青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，彼时房地产信托兑付危机开始浮出水面。
该款产品由四川信托发行，总规模8亿元，期限两年，收益率11%-13.5%，高于目前同期限信托产品的平均水平。该产品为特定资产收益权信托，标的是现房收益权，但初并未标明详细的信托资金使用说明。
危险的房地产信托接力赛
本报记者调查发现，其标的“青岛凯悦项目”此前已发行一款信托计划。凯悦地处青岛香港中路高档旅游商务区，地段优越，但建成后销售回款未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权不能按期兑付。
“以前银行可以延期，但这次信贷收紧，银行方面明确说不行，一时间面临巨大的还款压力。而信托和银行都不让步，只能开发商让步。”一位接近中融的信托产品经理透露。
而缘何两款信托接连面市？西南财经大学信托与理财研究所毛恩知分析，根据计划，川信·青岛凯悦信托募集资金，很可能用于偿还此前中融·青岛凯悦信托计划。
