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中央自2009至2010年间加重｢药力｣严厉压抑内地房地产市场,但结果至今楼价仍未见出现显著调整,但销量已见下跌｡中央并拟进一步杜绝房产发展商最后一道的融资渠道--信托融资｡ 中...
中央自2009至2010年间加重｢药力｣严厉压抑内地房地产市场,但结果至今楼价仍未见出现显著调整,但销量已见下跌｡中央并拟进一步杜绝房产发展商后一道的融资渠道--信托融资｡
中央拟监管信托融资
所谓｢信托融资｣,是一种委托贷款行为,意指通过信托公司及银行等金融媒体,由终信托公司与终贷款人进行的融资活动,属于一种间接融资形式｡从信托发展方向来看,将逐渐去银行化及去债券化｡
信托融资是地产发展商与信托机构的合作,将房产包装成为信托产品,提供高逾10%的回报,透过银行销售予投资者｡类同雷曼的｢迷债｣,信托融资属于高风险产品,但其性质有别于房地产信托基金(REIT),REIT的风险亦相对较低｡
为进一步遏迎楼价暴涨及炒楼风气,中央关注内地信托融资风险管理及质素问题,拟将信托融资纳入发展商的资产负债表的范畴内,以监管发展商透过信托融资向银行争取借贷的途径｡
信托融资激增惹关注
据悉,中央计划以绿城中国(03900)作试点,施行信托融资规管,去检讨该发展商透过信托融资渠道进行的房地产信贷的质素是否合规格｡近期内地地产发展商的信托融资激增,引发中央的关注｡截至第二季末的房地产信托融资余额,按年大幅上升92%,至6050亿元人民币,去年第二季末的为3150亿元人民币｡
调控只打压销量,楼价仍然企硬
京华山一研究部分析员何伟富表示,内地于2008年对房地产市场实施的调控政策较为漫长,并一直维持至今,有别于以往的调控那般短暂,因为以前的调控对房地产发展商产生即时减反应,但目前发展商在累积过往的调控经验后,已预先作好准备,举例如调降销售,不再过份进取,这些准备令调控至今只对销售量构成打压,但对内地大城市房产价格的效力不大,楼价只按月呈现轻微跌幅,按年仍出现增长｡甚至乎一些大型产发展商如中海外(00688)今年销售更创新高,此乃因调控措施构成汰弱留强效应,反而令大型及稳健的内房股受惠｡
房产调控仍会持续一两年
他认为,必须要成功将楼价推低一至两成,调控才算是取得成效,因此,中央此际不应放松宏调,否则便功亏一篑｡他并相信,针对房产的调控仍会持续多一至两年,而进一步限制信托融资,连发展商后的一条｢水路｣都关闭,将逼使财政实力较低的发展商割价促销,从而推动楼价回调｡
何伟富指,调控对中小型地产发展商的销量及股价已构成下调压力,由于销路停滞,出现资金无法回笼的流通量紧绌危机,相信行内中小型发展商将继续面对并购或倒闭的问题｡
