回报难测

　　除了对于资本金的顾虑，前述银行高管详解了几类保障房的收益回报风险。目前保障性住房主要包括经济适用房、限价房、棚户区改造房、廉租房、公共租赁房屋几大类。

　　廉租房建成后，租金收入无法覆盖成本，开发商难以承担相应的贷款偿还压力，使不少商业银行望而却步。

　　棚户区改造同样面临风险，其问题在于，棚户区改造的商业价值很低，而能够置换的条件稍好的已经完成改造，现在留下的通常都在比较偏远的工矿区，改造结束后，房子能否卖得出去，也是个问题。

　　公共租赁住房的信贷投入，也面临较大的问题。假设50年内可以收回成本，但“政府都已经换了十届，银行的领导班子也换了很多茬，届时银行能否收回贷款？”前述银行高管直言，银行不可能无视其中的风险。

　　而前述风险管理部门负责人亦表示，还款期限超过15年的项目他们一概不予考虑，因为变数过大，风险难以控制。不过他表示，现在保障房项目的情况很复杂，“有些地方政府把保障房和商品房套在一起做，好处是可以通过商品房的收入在一定程度上覆盖保障房的资金需求，但问题是按照当前的监管政策，打捆贷款是明令禁止的。”

　　来自监管当局的权威人士对本刊记者表示，支持银行业参与保障房建设，但他希望，商业银行可以清醒地给以支持。他称监管当局一向反对打捆贷款，可以做“项目包”，但绝非“资金包”、“贷款包”，对于将商业项目和保障房项目混为一谈，以博取信贷资金的做法，严令禁止。

　　数位持类似观点的受访者均表示，银行会在多大程度上支持保障房贷款，一方面取决于地方政府如何分配自身资源，另一方面则要看监管对平台贷款的界定是否会“动真格的”。

　　有地方分行行长表示，各地政府在过去两年上了多个建设项目，到处都要花钱，也向银行借了不少钱，未来的收益会用来保障哪部分贷款具有很大的不确定性，如果政府能控制其他项目的投资冲动，那么保障房贷款的资金和还款就可以得到适度保障，“但如果政府还是雄心勃勃地想要大干快上，那么保障房建设的资金就比较难以保障。”

　　先行动的国开行也透露了对保障房贷款回报的担忧。自该行宣布今年新增保障房贷款规模1000亿元后，地方政府闻风而动，江西、河南、湖北、深圳、山西等地都相继与国开行签署了保障房合作协议。“这是近年国开行的业务重点之一。”一位国开行人士坦承，“一些地方都是在中央重压下完成任务，建一大批品质不好、面积小、位置偏的房子，这些60平方米以下的保障房将来卖给谁？限购之后又推高了租金，会有人愿意租吗？”这位国开行人士对此表示担忧，一系列问题缺少统筹规划，未来恐将蕴含更大的财政风险。

  　　地方两难

　　“地方政府现在两难，本身土地资源不够，商业用地少，还要分给保障房，加上打压房价，政府的土地收入更少了；地方政府也是一肚子苦水，事权和财权不对等，都是老问题了。”上述大行信贷部人士表示。

　　上述国开行人士算了一笔账，2010年中央财政对保障房建设共投入约800亿元左右的财政补贴，2011年多增加到1000亿元。

　　按照有关规定，“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%”，2010年全国土地出让收入2.7万亿元，今年可拿出2000多亿元；加上国开行贷款1000亿元，地方政府再自筹资金1000多亿元。满打满算可筹集5000多亿元，还至少需要银行信贷支持9000亿元。

　　他直言，缺少资金、缺少商品房土地资源是所有地方政府面临的共同问题。

　　用地方面，国务院办公厅在《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中，提出了比以往更加具体的用地供应管理目标，强调在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。包括2011年在内的整个“十二五”期间，国土资源部将确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70％。如此必将减少地方政府商业用地的土地收入。

　　资金方面，除前述困难，有大行高管表示，即便银行下定决心做保障房贷款，也还涉及到一些信贷政策的突破。如很多保障房项目的土地是划拨而来，四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）全无，银行无法确权做抵押担保。

　　目前，监管部门正试图协调多部委为商业银行支持保障房建设寻求制度保障，但因涉及部门多，难度不小。

　　数位受访的商业银行负责人和接近监管机构的人士均表示，如何通过财政资金的投入，撬动银行资金，让银行贷款“有去有回”，是促进银行信贷资金支持保障房建设所面临的根本性的问题。

　　由于财政资金捉襟见肘，在住建部推动下，2010年8月，北京、天津、重庆等28个城市开始试点住房公积金建保障房。一些城市快速上调了公积金缴存基数，如合肥公积金月缴存额上限提高到了3414元，超过了北京上海。但有业内人士表示，隐忧会随之而来，公积金作为老百姓的私房钱，地方政府有没有权力动用？闲置公积金余额达万亿元，提取多少能维持运营？巨额公积金贷款审批和监管权已下放到地方，在相关监管机制尚未理顺的情形下，贸然推开公积金贷款建设保障房试点，若以后形成坏账，谁来埋单？