历经8年调控的楼市又一次面临新政。

　　国庆长假前夕，国家多部委分别出台措施，包括将商品住房付比例调整至30％以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等，在4月份调控政策的基础上再次祭出“利剑”，加大对房地产市场的调控力度。

　　“迷茫”的楼市在新一轮政策的影响下走势如何，房价能否回归理性，备受社会关注。

　　楼市冷清量跌价未跌

　　国庆假期，记者走访了京东的部分楼盘。10月7日，记者来到了北京朝阳区的一个楼盘“世纪星城”。偌大的售楼大厅只有四五个售楼人员和保安在值守。销售人员梁小姐告诉记者，这几天很冷清，一天只有几个人来看房。小区只有21号楼有现房，10月下旬开盘，销售价格要等公司通知。“我估计价格在两万二左右，从6月开始就是这个价。”

　　记者随后来到售楼处东边某房产中介公司。店内只有工作人员李先生一人在值班。他告诉记者，长假期间就几个人轮流值班，到目前还没有签约一套房。这个小区早的房是2005年的，目前一手房售价2.2万-2.3万元，二手房单价便宜5000元左右。“半年来一直是这个价，9月下旬稍微涨了一点。”

　　无论一手房还是二手房，在十一黄金周销售旺季却一片冷清。

　　记者登录北京市房地产交易管理网，统计显示，国庆长假的前五天，北京新建商品住宅的成交量为619套，日均成交接近124套。但9月28日至10月2日期间，共有17个楼盘入市销售，约80万平方米的供应。按照目前市场上单套平均面积约100平方米计算，黄金周期间至少有约8000套新住宅进入楼市。8000套的供应量和619套的成交量相比，市场消化不足10%。

　　不光新房，二手房业绩则更为惨淡。根据该网的网签数据，10月1日至5日，存量房市场共成交了83套，其中2日、3日两天都是个位数成交。平均计算下来，日均成交量才16.6套，环比9月前五天244套的日均成交量，下跌了97.5%，甚至比轮新政实施后的五一假期还要惨淡，创下了迄今为止的年内新低。

　　按照销售惯例，9月份的热销应该传导至10月。虽然有十一长假外出旅游，购买者减少，以及销售签约滞后等客观因素，但整体来看，今年十一期间楼市的销售量和供应量之间比例相差太大。

　　业内人士表示，节前出台的调控政策，让购房人的观望情绪回升，热热闹闹的楼市在黄金周突然遇冷。

　　北京中原地产相关负责人表示，“相对目前动辄超过150万元的房价，增加一成付就需要15万元以上，对于刚需来说只能暂停购房，而9月份签约的一些近火热成交的郊区大盘，大部分为期房，很可能面临需要补缴付的影响。”

　　虽说房价目前还没有明显松动，但如此惨淡的交易状况已经显示出越来越强的“逼宫”力量。

　　“政策出台后，对政策动向判断的不明朗将会截留不少购房者，市场将重新陷入观望态势。”房产中介我爱我家副总裁胡景辉告诉记者，预计10月北京房产市场成交量将迅猛下跌，再次回到六七月份的低谷。

二次调控对房价“假摔”亮牌

　　4月份国务院出台一系列严厉的楼市调控政策以来，部分城市房价过快上涨的势头得到遏制。但8月份以来，部分城市商品住宅成交量出现快速上涨，带动房价反弹，引起社会广泛关注。

　　国家统计局9月发布的数据显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%。统计还显示，包括全国房地产开发投资、商品住宅投资、销售面积、土地购置面积等在内的多项数据都相比7月有不同程度的上涨。

　　以北京为例，截至9月28日，北京本月商品住宅成交量达9152套，已经接近今年4月份成交量高水平。土地市场也呈现出全国性的成交价格上涨的现象。

　　业内人士分析认为，等待了5个多月的购房者没有见到房价明显下降，随着部分地区成交量有所回暖，担心房价出现报复性反弹的恐慌心态，导致一批处于观望状态的购房需求盲目入市。

　　央行新公布3季度居民调查结果显示，72.2%的居民认为当前房价水平“过高，难以接受”，且对房价上涨预期大幅上升，36.6%的人持上涨预期，比上季度大幅上升7.2个百分点。

　　面对地产新政以来的房价“假摔”和8月份以来的房价上涨势头，国家有关部委终出台了二次调控的政策，“史上严厉”的楼市调控政策再次深化。

　　“虽然现在还没有看到所有的政策文件，但从各部委传递的信息看，这次强调的政策对当前市场的情况有较强的针对性，着力点十分清晰。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，随着各部委出台政策细节，新政策将对买卖双方的预期产生明显的影响。

　　“国家有关部委近日分别出台的措施，基本上是对‘国十条’的细化、深化及落实。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容接受记者采访时表示。在他看来，这次对“国十条”的进一步强化，不仅表明了中央政府对房地产宏观调控的决心，而且要打破当前支撑房地产市场投机炒作的非理性预期。

　　易宪容表示，在一些人看来更加严厉的信贷政策，只不过是恢复了常态。“对商品房的贷款，看上去是比2009年至2010年上半年收紧了，但是近两年住房信贷政策是2008年下半年金融危机以来出台的非常政策。这些非常政策回归常态既正常也必然，没有多少严厉成分。”

楼市进入深度博弈

　　从2003年地产调控以来，今年已是第八个年头，房价在调控中节节攀高，地产商似乎在年年“过冬”，却又终迎来一个又一个春天。

　　愈战愈强的地产商经2009年下半年旺销一役，手头现金较为充裕，并没有在此前调控中被打倒。面对新政，他们不仅没有降价，反而大肆拿地，地频出。上百家上市地产商一季度末总负债超过5000亿元，二季度末总负债超过1万亿元。

　　或许，这次祭出自住型和投机型住房贷款“一刀切”实属无奈之举。但旨在打压炒房和投资性住房的二套房贷付低比例已提至5成，贷款利率不低于基准利率1.1倍；若再提二套房付比例，房贷杠杆压缩空间已不大。

　　有理由认为，在中央调控房价的战略部署当中，真正的博弈10月份才刚刚开始。

　　中央财经大学金融管理学院副教授蔡如海接受记者采访时表示，调控从来不缺政策，缺的是落实。如果将“国十条”从信贷、税收、土地到监管全都落实到位，完全够了。

　　“再好的政策，如果不能落实也没用，强调对现有政策的贯彻落实不是空话，意义重大。”秦虹说。

　　以增加市场有效供应为例。去年底，就开始强调要增加普通商品住房和土地的有效供应。但实际上，到今年9月初，部分主要城市今年商品住宅土地供应计划完成均不足50%，土地供应计划能否如期完成面临考验。

　　更为紧迫的是，作为平抑房价的重要手段之一——保障房建设今年国家确定580万套，是历年来力度大的一年。但据住建部新公布的数据，截至8月底，全国各类保障性住房已开工410万套，其中，廉租房、经济适用房、公共租赁房只开工220万套，各类棚户区改造开工190万套。

　　业内人士表示，当前楼市没有增加有力的供给，尤其是保障房的供给，股市仍然低迷，CPI居高不下，在这样的局面下要控制房价，要控制资金不流入楼市，注定是一场持久战。