12月8日，恒大地产公布了11月的销售业绩。2010年11月恒大实现合约销售额65.6亿元，同比2009年同期的26.7亿元，增长145.9%，再次刷新今年以来单月高销售金额。

    在下午举行的业绩发布会上，恒大地产集团副主席夏海钧再次表示了对未来市场的看好，以及对恒大布局二三线城市的认可。

    夏海钧还多次表示，因恒大的二三线策略，国家的很多调控政策对其影响甚微。

    477亿元

    据报告称，2010年1-11月，恒大累计实现合约销售额477.2亿元，相比2009年同期的262.7亿元，增长81.7%；累计合约销售面积756.3万平方米，相比2009年同期的498.3万平方米，增长51.8%。

    2010年1-11月，恒大累计已完成全年400亿元合约销售目标的119.3%，这一合约销售额是2009年全年303亿元的157.5%。

    2010年11月恒大实现合约销售额65.6亿元，同比2009年同期的26.7亿元，增长145.9%，再次刷新今年以来单月高销售金额；同时恒大的11月业绩比10月的55.6亿元，增长18%；合约销售面比10月的89.2万平方米，增长9%。

    恒大执行董事、副总裁赖立新介绍，11月合约销售额占比较高的地区包括：郑州、重庆、西安、长沙、武汉、成都等地。

    截止11月底，恒大在售项目达56个，分布于中国27个城市，其中11月的新开盘4个，新盘全月合计销售11亿元。赖立新称，新盘的销售业绩表明恒大在二、三线城市有效开拓了市场，同时规避了宏观调控的风险，使其在国家宏观调控中处于稳定增长的状态。

     千亿目标

    在业绩发布会上，夏海钧对恒大未来的发展速度也给予了回复。

    夏海钧称，按照目前恒大业绩年增长60%的速度计算，两年之后，恒大即可跨越千亿的销售门槛。

    但夏海钧同时也表示，恒大销售达到千亿元，还要取决于恒大上市之后资本市场表现良好和国家大的宏观环境整体较好两个因素。

    夏海钧续指，恒大集团并不会硬性规定销售千亿的时间期限，主要还是看以后的市场决定。

    今年12月1日，万科突破了销售金额千亿的门栏，将中国房企的年销售额提升至了千亿大关。

    夏海钧则表示，今年恒大业绩过500亿元肯定是没有问题的。

    “恒大2009年在香港实现上市，有了国际本市场的平台，加上国家这两年宏观调控的政策，给恒大带来了前所未有的历史机遇”。夏海钧称。

    据夏海钧解释，恒大今年的快速发展主要是有两个原因，一是源于资金渠道打开了。国内宏观紧缩的时候，恒大在资本市场取得资金的支持，今年年初虽然国家进行了宏观调控，但恒大进行了两次融资，融资达到13.5亿美元，而国内的上市企业增发债的难度非常大。$Page_Split$

    二是因为国家的宏观调控，市场集中度会向大企业、资金雄厚的企业靠拢，为恒大去年、今年乃至明年整合中国房地产企业提供良好的机遇。夏海钧表示：“相信恒大在未来三年会有高速增长的重要基础。”

    按照恒大如今年增速60%计算，那么明年公司的销售目标是否将达到800亿元？夏海钧对此也进行了否认，表示800亿元不是公司明年的目标，具体数字还得等到2010年报公布。

     土地并购

    近期，中央政府可能会在明年试点房产税并进行三次调控的传言已经不绝于耳。

    对于今年已出的宏调政策，夏海钧认为取得了不错的效果，其称年初房地产价格上涨的趋势在全年得到了有效的控制，目前的情况是平稳和均衡的，政策起到了调控的作用。

    夏海钧同时指出，类似今年这样的宏调政策也将造成市场的进一步集中。

    他认为，根据中国整体房地产发展规律形成的，国家的宏观调控政策下，市场进一步分化造成以下现象，如中小房地产企业面临较大的现金压力，包括银行的融资和市场的销售，中小企业越来越困难，融资单一依靠国内银行的企业更加困难；像恒大等香港上市公司，依靠国际市场，有了更加广阔的融资渠道，同时，老百姓追求品牌企业，这些企业在本轮的宏观调控中，迎来了市场的机遇。

    “也就是说，通过购买便宜的土地，或者是并购一些企业，使这些企业的效益在今年产生集聚的上升，这种上升不是代表全行业的上升，有的企业是困难的，有的企业是好的。”

    自上市之后，恒大通过招拍挂拿地的比例大幅增加，从近两个月看，恒大也在全国四处拿地。

    10月25日，于安徽省投资说明会暨项目仪式上，恒大地产集团合肥公司正式签约淮北市濉溪县旧城改造与铜陵市五星级酒店二个项目。

    11月3日，长春市国土资源局出让5幅土地，恒大地产集团长春有限公司以13亿的总成交价竞得了四幅。

    11月8日，兰州市国土局公开出让12宗地块，恒大以6000万元的总价竞得G1011号儿童公园和体育公园及配套的商住用地，地块面积70万平方米。

    11月15日，天津成功出让7宗地，累计出让面积439032平方米，总成交金额为6.36亿。其中恒大地产集团天津有限公司以1.74亿获得武清区泗村店镇两宗城镇住宅用地。

    土地储备面积已经迈进7000万平米，早已成为“中国地主”的恒大似乎并没有停止土地扩张的野心。从恒大年销售面积近千万平米，销售增长率60%的速度来看，为未来恒大业绩的持续上涨，加大拿地力度似乎已经难于停止。

     政策预期

    近日市场普遍预期，明年中央会收紧内银新增信贷额度，由今年的7.5万亿元人民币，降至6.5万亿至7万亿元人民币。夏海钧认为，中央不会停止对房地产行业信贷，因为行业与宏观经济紧密相连，但银行日后或会选择性地批出贷款予优质房企。$Page_Split$

    夏海钧强调，公司与银行的关系一直保持良好，故没有压力；加上恒大已上市，增加国际本融资的渠道，相信未来购入更便宜的土地，或透过并购扩大业务发展。

    被问及加息的影响时，夏海钧亦承认，加息对整个行业均有影响，但由于恒大产品多集中在二、三线城市，客户对按揭成本上升敏感度较低，而对恒大的开发成本亦无太大影响。

    此外，近两日国内媒体皆报道称中国很快将推行房产税改革，可能的时间是在明年3月的“两会”之前。报导说，上海、重庆已进入批房产税试点城市名单，但具体开征时间尚未确定。

    而夏海钧表示，目前中国房产税从税收到政策制定等各方面的配套都还不完善，在全国推广开来并不会那么快。

    夏海钧称，房产税的试点应该会选择一线城市如北京、上海，而恒大的主要项目基本都在二线城市，受房产税影响不大。

    三线城市

    在业绩发布会上，恒大高层一如既往地反复强调三线城市对恒大业绩作出的贡献和对恒大未来的重要意义。

    夏海钧表示，今年三线城市的几个新盘对公司的销售产生了很大贡献，未来还会有大量的新盘，陆续于今明两年在三线城市推出。他称，三线城市战略决策是公司保持高速增长，为股东带来丰厚回报的重要举措，这一战略决策所带来的业绩也会在未来的二、三年内显现。

    夏海钧续指，2010年开始，恒大将三线城市定为新利润增长点及战略目标，今明两年将有大量位于三线城市的新盘推出，此举亦有利该集团应对调控措施。

    恒大方面表示，恒大已是中国覆盖省会城市多的开发商，恒大进入的三线城市中有90%是中国前20强甚至100强的房地产企业未进入的，而大部分产品都面向老百姓，高性价比精品住宅刺激三线市场刚需，顺应三线城市城市化发展趋势。

    恒大主席许家印在10月业绩会上也曾清楚表示，选择进入三线城市主要从商机的角度考虑，希望能站在一个制高点上抓住更多更好的土地。“我们进入三线城市以后才知道，290个三线城市，好多都没有房地产企业进入。”

    “我们进入三线城市后选地的原则跟二线城市不同。二线城市的位置是离市中心10-15公里，三线城市则要求离市中心在3-4公里。项目规模方面，二线城市一个项目要求100万平方米左右，三线城市则控制在50-80万平方米。相对而言，三线城市是价格洼地和土地成本的洼地。” 许家印坦言。

    虽然恒大的二三线策略目前看起来效果不错，但值得警惕的是，在12月8日中国社科院新发布2011年《住房绿皮书》中清楚表示，中国35个大中城市房地产泡沫指数高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。

    而据夏海钧透露，目前恒大除了福州、杭州、西藏和青海没有项目之外，其他省会城市都已经完成了布局，这其中自然也包括南宁、天津、兰州和石家庄。

    事实上，根据中国社科院的研究结果，二线城市的房价泡沫指数甚至已经超过一线城市。（武瑾莹）