2013全国重点城市存量房市场三大特征

　　特征一：二手交易量的涨幅要明显高于新房市场，多数城市正进入二手市场爆发期

　　2013年初“国五条”新个税政策的推出，在各地细则出台之前，政策末班车效应凸显，这使得部分购房需求提前释放;另外，由于过往的限购、限贷政策作用正逐渐被时间锐化，刚性需求、改善类需求的逐渐释放，绝大部分城市全年住房市场交易再创新高。

　　这其中，二手交易量的涨幅要明显高于新房市场。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，北京、天津、上海、杭州、南京、苏州、太原、成都等8城市中，所有8城市二手房交易量涨幅均超过新房交易量;另外，除了北京、太原之外，其余6城市二手房交易套数同比涨幅都超过30%。

　　另外，一线城市迈进二手房时代，部分城市二手市场即将迎来爆发期。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年北京、上海、广州、深圳二手房交易量将分别突破16万套、31万套、9万套、9万套，表明一线城市二手房交易量超过新房交易量;另据伟业我爱我家城市二手市场发展模型判断，杭州、天津、南京、苏州、南昌、成都、厦门、东莞、济南、无锡、郑州、佛山、长沙、武汉、常州、青岛、太原等17城市已经达到爆发临界点，未来3-5年内二手市场即将迎来爆发期，部分城市也将因此迈进二手房时代。

　　特征二：全年多地二手房价实质性涨幅超过20%

　　从供需角度来看，随着年初需求的过度释放，整体市场成交量回涨;而多年来供地不足带来的市场效应得以兑现，部分城市、局部区域的供不应求形势依然存在。另一方面，从金融角度来看，货币超发带来的资产价格增长，依然还在住宅市场不断兑现，加上各地“地”频现，市场预期看好，多城市房价继续上涨，多数城市房价涨幅已经创历史新高。

　　据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，与2012年相比，2013年全国主要城市的二手房价涨幅明显增加，涨幅普遍在10%以上，一二线城市的房价涨幅甚至达到20%。剔除区位及其他因素干扰，多数城市实际涨幅已经超过20%，其中，主要发生在城市核心区的二手房房价，北京、天津、上海二手房均价年度同比涨幅分别为25.9%、32.2%;另外，北京市半数以上新房发生在5-6环之间，该区域年均价格涨幅为24.3%。

　　特征三：买卖市场交易活跃致使租赁市场供需日趋平衡，年度租金涨幅逐渐趋缓

　　随着城市化进程的加快，城市常住人口增长迅速，租房成为其解决住房问题的主要途径，2010年新一轮政策调控以来，住房买卖收到各种政策限制，尤其限购、限贷政策的作用，使得部分置业需求转向租赁市场，带动2010-2012年租金的逐年上涨。

　　而进入2013年以后，受到各种政策的干扰，加上租金已经上涨至一定的高位，月租金与购房月供成本相当，部分租赁客群重回买卖市场，在买卖交易量创新高的同时，租赁市场供需日趋平衡，年度租金涨幅逐渐趋缓。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，与2012年相比，2013年全国主要城市的租金涨幅趋缓，北京、上海年度租金涨幅分别为16.2%、15.4%，天津、南京、杭州等二线城市租赁涨幅重回10%以内。

　　2014全国重点城市住房市场走势预测

　　预测一：长效机制VS行政干预：长效机制短期内落地难，近期延续限贷限购政策

　　2013年11月，中央18届三中全会召开，肯定市场再资源配置中的决定性作用的同时，也为未来房地产调控的长效机制构建指明了方向;而与此同时，深圳、北京、上海、广州、厦门、沈阳、南昌等城市出台政策，继续加大限购力度、调高付成数、加强价格监管(预售证发放与自住商品房比重)。字面上看，中央的长效机制似乎与地方的行政干预存在矛盾。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，长效机制的构建需要时间，可能需还需要立法或者走复杂的流程，在长效机制还未形成之前，短期内以限制管控为主的调控政策依然还将继续作用，因此，2014年房地产总体调控基调趋向于“长效机制“与”行政干预”并存，限购、限贷、限价等政策很难退出。

　　预测二：城市分化VS市场分化： 各地不仅存在城市差异，成交量将呈“四象限”格局

　　2013年市场现状表明，一线城市迈进二手房时代，部分城市二手市场即将迎来爆发期。那么，往常通过各线城市来区分市场特征的做法略显笼统，还需要兼顾到新房与二手房的市场差距。为此，结合未来城市发展、政策走势、土地供应等方面的变化，伟业我爱我家副总裁胡景晖预计2014年各地成交量将呈“四象限”格局：

　　(一)一线城市与发达的二线城市(交易量-15%~0%)

　　胡景晖认为，理由有三：先，12月12日至13日中央城镇化工作会议精神表明，大城市及特大城市人口规模将受到限制，潜在需求总量变少;其次，严厉的限购、限贷政策的限制之下，潜在购房需求也无法爆发式的兑现购房计划;尤为重要的是，2013年部分需求提前释放，2013年数据基数偏大，2014年交易量超越去年的可能性不大。

　　(二)其余二线城市及三四线城市(交易量0%~15% )

　　胡景晖认为，理由有三：先，12月12日至13日中央城镇化工作会议精神表明，该类城市落户政策的倾斜将吸引更多城镇化人口;其次，该类城市限购政策相对宽松，购房置业入市条件限制不多;后，该类城市过去5年总体土地供应相对充裕。

　　(三)新房与二手房走势趋同，二手房市场活跃的城市交易量小幅回落

　　胡景晖认为，相比新房市场，2013年二手房市场受政策的影响较大，致使2013年二手房交易量涨幅比新房涨幅大，因此，2014年交易量超越2013年的可能性不大，这其中二手房市场活跃的城市交易量小幅回落。

　　预测三：区域分化VS市场分化：交易价格出现多层分化，新房放量区域涨幅回落

　　随着各城市发展阶段的不一样，城市不同区域的房地产开发程度也不一样，尤其类似北京、上海等城市中心城区的新房交易量不足全市的20%，城区与郊区的市场差异在同一城市中凸显，不可混为一谈。

　　今年至明年，我国M2的增速有望保持稳定的增长状态，约14%的水平，由此，伟业我爱我家副总裁胡景晖预计，货币超发的资产价格膨胀将难以重现，未来房价大幅上涨不再。结合未来不同城市、区域的市场供需格局，2014年各地成交量将呈“八个层面”分化：

　　(一)新房、三四线城市、郊区(价格0%~10%)

　　胡景晖认为，理由有二，先，区域市场成熟度不高，新房市场占主导;其次，潜在土地供应量大，整体市场整体供需平衡。

　　(二)二手房、一二线城市、市区(价格5%~15% )

　　胡景晖认为，理由有二，先，该地域新增市场供应量有限，存量市场占主导;其次，区位优势明显，吸引更多购房者关注，市场供不应求状态还将持续。

　　0546房产网(东营房产网)：二手房市场受到政策的影响出现了火爆的场面，特别是三月份，各地出现井喷式过户潮。不过明年二手房价格虽有一定的涨幅，但整体比较稳定。