11月18日，紧跟北京、上海、深圳出台楼市调控新政的步伐，广州公布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》。这个被称为“穗六条”的新政策广州的楼市调控新文件明确提出了五个方面的调控举措，其中二套房付提至七成，外地人购房门槛提高至个税或社保需5年内连续3年缴纳，成为受外界关注的动作。

　　来自中介机构的数据也显示，新政刚出便对广州的二手房市场迅速产生了影响，成交量下跌接近10%，成交价格也出现了罕见下跌。随着国内众多城市相继升级楼市调控，在年底遭遇政策“寒流”之后，未来楼市趋势将会呈现何种走向?三中全会定调的宏观政策对市场又会有什么影响?本期投资周刊，南方日报记者联系多位业内人士，为投资者应对举措支招。

　　案例

　　急售业主一夜降价10万

　　受“穗六条”冲击，广州不少非本市户籍买家遭遇了意外“限购”，对市场需求造成了直接的影响。而入市门槛提高导致的有效需求减少，也使得市场追涨意愿下降，观望情绪开始堆积，部分急售卖家甚至出现了松口降价的情况。

　　刘先生就是这样一位急售业主。今年10月初，刘先生将一套位于南洲路的电梯两房以220万元放售，由于他坚持不还价，虽然也有买家看中，但直到11月初还未能成功售出。

　　然而，此时刘先生也终于买到某心仪已久楼盘的电梯3房。因为该3房的业主要求一次性付款，手头现金不够，刘先生不得已向朋友借了50万元应急，但需在一个月之内归还。为了在还款期限前尽快出售旧居套现，刘先生只好将旧居的放盘价降到210万元，但要求买家需一次性付款。

　　不巧的是，刘先生忍痛“割肉”的决定恰好赶上了“穗六条”出台，符合新政限购门槛的买家减少，市场观望情绪也明显加重。再加上刘先生要求买家一次性付款，又进一步缩小了目标买家的范围，来看楼的人突然少了。

　　眼看还钱的期限日渐逼近，刘先生心里有些焦急，只得向委托的中介表示，如有符合付款条件的意向买家，还可以再协商议价。上周日，刚好有一个换房客看中刘先生的物业，也愿意以一次性付款的方式购买，但要求降价到200万元。

　　“10万就10万吧，政策太突然了，没办法，只能先救急。”刘先生无奈地说道，为了在月底前套现还钱，他考虑了一晚后，只好咬咬牙接受买方报价售出了旧居，但要求买家在签约后马上办理交易手续，在递件的当天先付60万元。“落袋为安，短时间内估计很难涨了，再拖下去还不知道什么情况呢。”

　　市场

　　新政一周

　　二手房网签数下跌2/3

　　11月18日，广州市国土资源和房屋管理局公布了被称为“穗六条”的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》。意见明确了将加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、抑制不合理住房需求、提高第二套住房贷款的付比例、引导开发企业理性定价等5个方面的调控。

　　新政中，对限购以及房贷政策较之前“升级”尤其引人注意。“穗六条”除了提高二套房贷付比例，从原来的付六成提高到付七成，还进一步提高外地人购房门槛，非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从“2年内在本市连续缴交1年以上”调整为“5年内在本市连续缴纳3年以上”。

　　“穗六条”出台后，在限购限贷升级的政策影响下，广州二手住宅市场掀起一波“末班车行情”，出现了一个持续时间相对较短的交投小高峰。

　　据广州市国土房管局官方网站阳光家缘公布的数据统计，正值新政出台的11月18日，广州二手房网签量超过300套，创出10月以来高二手房日网签量，与一周前的11月11日相比增幅多达127.8%。而11月18日—11月24日的一周内，广州二手房网签量也达到958套，环比前一周(11月11日-11月17日)增加31.6%。

　　不过，自“穗六条”出台次日起，二手房网签量出现逐步回落的迹象，到调控一周后的11月25日，广州二手房网签量回落到100套左右的水平，是此前一个月以来二手房日网签量少的一个周一，数据反映此轮“末班车行情”已基本接近尾声。

　　记者走访的天河区一家中原地产门店经理表示，该门店二手房成交量在“穗六条”出台后下降了20%左右。满堂红研究部高级经理周峰则透露，“穗六条”执行后的11月19日—30日这12天里，经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易宗数比11月7日—18日的12天减少9.3%;新政后12天，二手住宅买卖成交均价大约为19671元/平方米，比“穗六条”执行前的12天轻微下跌1.2%。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，近期类似刘先生这样转变态度降价的急售卖家，确实有所增加。据合富置业成交数据分析，自11月18日开始，超过七成的二手住宅成交个案属于降价成交的情况。

　　“‘穗六条’后价格出现降幅的物业，普遍比维持原价或涨价出售的物业更快售出，也更容易被买家接受。”梁燕明说，其中总价200万—300万的物业降价幅度多则可达10万—20万元，降幅小的也有4万—5万元。若是买家愿意以一次性付款的方式完成交易，即使是总价只有100多万的物业，也有可能说服卖家降价3万—5万出售。

　　影响

　　部分外地客

　　购房计划延迟1—2年

　　业内人士指出，自11月起银行房贷额度不断收紧，估计12月房贷额度状况将更偏紧，本来就对楼市造成一定压力。随着调控升级，二套房贷付比例提升至七成，尤其是外地买家的入市门槛提高，使得短期内市场上行空间进一步受到压缩。

　　其中，非广州户籍买家占据六成市场份额的二手房市场受到冲击格外明显。合富置业成交数据统计显示，今年9—10月广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家占比约为61%，二套房贷购房的非广州户籍买家占广州二手住宅市场整体买家的9%。其中，在非广州户籍买家购房个案当中，多达66%是置业型刚需买房，约有27%是改善型换房。

　　满堂红的统计也显示，今年1—10月，该行所有二手住宅买卖个案中，非广州市户籍的买家占了66.3%。满堂红市场研究部高级经理周峰表示，在非广州市户籍买家中，符合“连续缴纳3年以上税收或社保”条件的买家比例不足两成，这意味着提高外地人置业门槛对于二手楼市将造成重大冲击。

　　比起将物业作自用型卖家的心态变化，“穗六条”对投资型卖家的影响更为直接。梁燕明表示，近一周有一些投资型卖家高位出货套现的现象，业主希望趁目前楼价正处于近年来高位下尽快出售物业套现，以避免日后因市场交投胶着而影响到自身资金周转速度。

　　“在非广州户籍买家较多的天河区，由于市场交投畅旺，市场需求量大，租赁市场也相当活跃，是投资客扎堆的热点区域。”梁燕明说，“穗六条”出台之后，天河区率先有投资型业主高位出货套现的现象出现。

　　如近日有一宗出现在天河公园板块的非广州户籍买家购房个案，承购的物业正是出自投资型业主之手。该业主在年初以220万元买入并将物业放租，租金回报超过3.5%。“穗六条”出台后，业主担心日后市场转淡被套牢的风险，加上近期正有动用资金作另一项投资的打算，便打算以略高于市价的250万元出售物业套现。

　　到后谈判时，买家提出要求降价5万元才愿意签合同，而业主考虑到即使降价出售后自己仍有约20多万元的获利空间，因此终以245万元成交。对比年初购入价，该投资型业主透过一买一卖，账面获利25万元，稍作退让后顺利高位套现。

　　梁燕明表示，虽然“穗六条”后市场有业主惜售的情况出现，但因靠近年底，市场上有个别由投资客或做生意需要周转资金的业主放售的笋盘，价格约比市场价便宜5%—10%，不过，业主往往对买家的付款方式有一定要求，而能够一次性付款的买家能解决这些业主在资金周转的燃眉之急。因此这些放售笋盘的业主往往在面对愿意一次性付款买家的时候，在价格上亦更容易作出让步。

　　分析

　　长效机制中长期

　　将取代行政手段

　　“新政密集出台主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。”同策咨询研究部总监张宏伟分析称。

　　阳光家缘统计数据显示，今年前三个季度，广州楼价同比涨幅超过20%。为了调控房价，广州相继出台了两次调控政策，也让今年广州的房价如同过山车一般。

　　今年3月底出台“国五条”调控细则，4、5、6三个月广州全市房价出现环比下降;而到了6月份，由于全国范围内的地频出，引发很多对楼价过快增长的预期，刚需客提前入市，直接导致7月份、8月份广州房价再次环比上涨。

　　随后，广州出台了更加严厉的措施，在限购限贷的前提下增加限价、限售、限签，9、10月份房价环比再次下降。截止到11月，广州全市(含十区两县市)新房网签均价为13100元/平方米，同比去年上涨8%，其中，十区的网签均价是15200元/平方米，同比增长12.8%。

　　“‘穗六条’出台是意料之中的，北上深一线城市调控政策都收紧，广州自然不会落下。”世联地产华南分析师唐慧龙说。根据11月18日国家统计局公布10月70个大中城市新建商品住宅价格指数数据显示，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅均超过20%，且环比涨幅有所扩大10月以来，北京、深圳、上海已经先后出台政策加码调控，此前对于广州升级调控政策已成为市场的普遍预期。

　　事实上，近期对楼市调控升级的城市远不止一线城市。国家统计局数据显示，除了一线城市，另有17个城市10月新建商品住宅价格同比涨幅超过10%。而从中国指数研究院10月百城价格指数数据也可以看出，近30个城市房价同比涨幅在10%以上，环渤海、珠三角区域多个城市涨幅突破20%。

　　中国指数研究院的报告指出，在热点城市供需矛盾短期内仍难以缓解的局面下，地方政府面临的房价上涨压力明显。尤其是年初制定了不超过城镇居民人均可支配收入实际增幅这一房价控制目标的部分城市，目标基本已难以达成。“从一线城市调控政策的陆续收紧也不难看出，地方政府将继续加大调控力度，通过各种手段平抑市场预期。”

　　早在9月初，郑州就已成为率先收紧调控的二线城市。但其政策内容主要通过收紧限购及抬高非户籍人员购房门槛的方式升级调控。11月22日，武汉也出台“汉七条”楼市调控新政，除了对外来人口限购升级外，还通过信贷手段、增加中低价位市场供应等方式，从改变供求关系的角度来调控市场。

　　值得注意的是，与武汉收紧调控同时，徐州也对现有调控政策进行调整，但却是从限购人群、区域及户型三方面对原本的限购政策进行松绑。而在徐州之前，温州、芜湖已相继放宽限购政策。

　　中国指数研究院报告分析认为，与面临较大房价上涨压力的热点一二线城市不同，三四线城市更多面临的是市场发展问题。因此，针对全国房地产市场严重分化的现状，现今调控政策主导权正逐渐由中央政府放宽到地方政府手中，一改过去“一刀切”的调控方式，措施手段在各地呈现差别化。

　　“三、四线城市现在主要是供大于求，所以短期内不会出现价格飙升的情况。”唐慧龙认为，投资者若要选择三、四线城市进行购房投资，还需持谨慎观望的态度。对于广州等一线城市的楼价而言，即使限购等政策出台，短期内没办法实现大幅度下降。“不过从长期来看，广州的房价肯定会放缓，不会像年初时那样疯涨。”

　　张宏伟也认为，不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理。十八届三中全会提出了市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等长效的市场、经济手段，将在中长期逐步“接棒”限购等行政化手段退出市场，使楼市进一步“去投资化”和回归理性。

　　0546房产网（东营房产网）：“穗六条”年底突袭，二手房成交量下跌近10%。