今年3月至8月，青岛二手房市场成交量实现了五连增，虽然在传统的“金九银十”阶段表现不佳，但二手房市场行情要好于去年，出现回暖迹象。在经过几年严格调控之后，刚需在二手房市场已先期发力。

　　市场呈现回暖迹象

　　11月7日上午，青岛惠百家房地产经纪有限公司市南区分店内，工作人员正在忙着给客户安排看房的时间。

　　“今年青岛二手房市场虽然有波动，但生意比去年好，许多客户选择在下半年入市。”青岛惠百家房地产经纪有限公司市南区分店店长章季认为，经过近几年房地产调控政策的影响，人们对楼市的持续观望的心态已经发生的改变。

　　“二手房的购买者中，刚性需求占绝大多数，几乎没有人将二手房作为投资。如果看到合适的二手房，购买者就会果断入市。”章季说，二手房市场的交易量在2011年达到了低点，今年市场开始回暖，购买者的观望期大大缩短。章季认为，这主要是两方面的原因造成的，一是经过近两三年对房地产调控政策的观察，人们对楼房价格大幅下跌的预期已经淡化;二是近几年的人才引进计划及经济快速发展对青岛楼市的影响加速，年轻人卖小房买大房以及学区房买卖提高了二手房的交易量。

　　青岛房地产交易中心发布的“金九银十”阶段青岛楼市的数据也表明，青岛二手房市场已经呈现回暖的迹象。数据显示，9月份，青岛二手房市场成交2165套，比去年同期上涨69.54%。10月份，二手房市场成交1676套，同比上涨58.11%。此外，11月份第1周，青岛二手房成交签约依旧延续了稳定的态势，签约量达到了502套，同比上涨67.33%。

　　信贷政策收紧不影响回暖大势

　　银监会于今年6月正式发布《商业银行资本管理办法(试行)》，将于2013年1月1日起实施，新规对二套房贷与套房贷给予同样的风险权重。有购房者认为，在二手房贷款方面，银行对客户资质的要求也会随之放松。

　　“即将实行的新的管理办法会提高信贷政策的关注度，增强人们对房地产市场的信心。但能产生多大的实际影响还要看二手房房贷的付比例以及利率的变化。”链家地产青岛分公司的工作人员告诉记者，在购买二手房时，购房者的付款金额常常大于银行对付比例的要求，对购房者利益产生较大影响的主要是贷款利率的变化。

　　“如果是家庭套住房，二手房房贷的付比例为30%，利率执行国家基准利率。如果是家庭第二套住房，付比例为40%，利率在国家基准利率的基础上至少上浮10%。”11月9日，中国光大银行的工作人员告诉记者，银行对客户的信贷考察并没有放松，而是越来越严格，二手房的付比例和贷款利率会随客户资质和贷款额度的不同而有所提高。

　　记者随后咨询了青岛多家银行得知，在二手房贷款方面，如果是家庭套住房，青岛银行实行基准利率8.5折优惠，中国农业银行，浦发银行、交通银行实行基准利率9折优惠，中国银行和建设银行实行基准利率，而对于家庭的第二套住房，上述银行的利率政策都是基准利率上浮10%到20%。

　　据悉，今年上半年青岛多家银行对套房房贷提供利率8.5折优惠，8月份开始，陆续有银行取消房贷8.5折优惠。二手房市场上，贷款会比新房要求更严苛。“从利率8.5折优惠提高到9折，意味着购房者每月的房贷要多交近100元。”章季说，虽然购房者比以前多付利息，但由于二手房贷款基数普遍比新房小，对房贷的影响也相对较小。

　　年内平稳收官

　　相比较去年，今年青岛二手房市场有了大幅度的上涨，但二手房销售的的旺季却出现在7、8月，其中8月二手房成交量以2241套刷今年成交新高。随后，9月和10月的成交量都出现了不同程度的下滑。

　　“自8月份过后，不少客户开始再次观望市场，但市场整体的观望情绪较去年低。11月周成交量与前几周相比维持稳定。今年9月、10月成交较去年有较大涨幅，整体来看，二手房市场保持稳定放量的态势。”青岛链家市场研究部发布的预测报告认为，这种趋势将会延续到年底。

　　与去年相比，今年二手房住宅价格稳定，并未出现明显涨幅。青岛链家市场研究部殷天逸认为，临近年终，开发商为了年度业绩，必定会再次放量，以价换量的方式还是会出现的，因此在新房较多、较集中的区域，如李沧区等，价格略降的可能性极大。但在新房的冲击下，二手房也会受到制约，成交量大幅增长的可能性极小。

　　“在春节之前，二手房市场会保持稳定，12月有可能会小幅上涨。”章季认为，1月和2月是房地产市场的淡季，有购买意愿的顾客会集中在今年后两个月入市，从而使得今年二手房市场平稳收官。