近汇丰银行发布的调查报告显示,在1980年到2000年出生的内地人群(“千禧一代”)中,住房拥有率达到70%,远远高于其他国家,也高于房地产市场发展几百年的发达国家。这对中国政府来说,是值得观察与思考的问题。

港媒称"千禧一代"为买房透支十年购买力

　　透支未来十年消费需求

　　据《香港商报》网站4月14日报道,汇丰调查了9个国家共9000名“千禧一代”,结果显示,相关人群的住房拥有率平均为40%,其中中国高为70%;而比中国富裕发达的国家如法国为41%,美国为35%,英国为31%,澳大利亚为28%,沙特阿拉伯为26%。也就是说,大部分国家的年轻人住房拥有率不到一半,远低于中国(内地)的比例。事实上,这个年龄段的内地年轻人在一线城市拥有两套以上住房的人也不在少数,同时,购买住房由家庭帮助的比例也达到40%以上,比率也远超其他发达国家。

　　报道称,从内地的人口结构来说,1980年至2000年这个年龄段的人口大概在2.7亿左右,如果城市化率50%,这个年龄段年轻人的住房拥有率为70%,那么就有1亿以上这个年龄段的人进入房地产市场。如果住房是居住消费,那么未来十年购买住房主力的居住条件已经解决,住房消费需求的高峰已经过去。同时,由于这些购买住房的居民多数是举全家之力进入市场,其未来十年消费需求的购买力严重透支,消费能力也会减弱。此外,近一年内地房地产之所以还在快速上涨,并非政府一直在强调所谓住房消费的“刚性需求”,而是这些居民住房投资的“刚性需求”。

　　“刚性需求”以投资主导

　　从近西南财经大学的中国内地家庭金融消费的调查数据来看,目前内地城镇家庭住房拥有率达到90%以上,而拥有两套以上住房的家庭占近两成。也就是说,如果这些住房都是让居民居住,并每个家庭拥有一套住房,那么住房空置率都会达10%以上。所以,当前不少居民还在涌入房地产市场,估计仍然是以投资为主导,因为他们仍然相信内地房地产市场价格只会上涨而不会下跌。

　　报道称,内地居民尤其是“千禧一代”之所以都会涌入房地产市场投资,就在于这十几年住房投资让其财富增长达340%以上,但他们所持财富有92%来自房地产市场,如果不算住房,其他金融资产很小。同时,从这些现象看出还有以下几个问题值得关注。先,内地居民财富的增长基本上是靠住房的升值,如果没有这十几年内地住房过度升值,那么内地许多居民财富持有量十分有限。因此,如何参与住房投资,特别是利用高杠杆进行住房投资,成了这些居民财富增长的一条路,但实际的情况并非如此,金融市场投资机会还是有很多。

　　其次,当前不少城市的房地产市场之所以还在疯狂,价格还在暴涨,并非与居民所谓的住房消费“刚性需求有关,而是与这些居民预期住房的价格未来还会上涨及他们要利用金融杠杆进入市场有关。只要房地产调控政策没有波及三四线城市,他们就会跟其闻鸡起舞下去。三四线城市的房地产价格疯狂还会向下蔓延,不过,也正是这样,不少投资者可能会在三四线城市的投资中遇到风险。

　　再者,由于内地的房地产市场是一个政策市,住房投资者的输赢完全取决于出台什么政策,并非来自个人投资决策判断。十几年来,许多住房投资者之所以是常胜将军,就在于相信政府不会让房地产市场价格下跌,相信政府会托住市场的价格。事实上,近十几年来的房地产调控确实没有让住房投资者失望。

　　“政策焦虑症”日益明显

　　报道称,不过,从2016年中央经济工作会议以来,住房投资者看到政府的房地产调控政策基调有所变化,而出台的政策一步比一步紧,一城比一城紧,甚至于有些城市的调控政策不仅要遏制房价再上涨,而且还要求停止未来几年的住房交易。因此,对于“千禧一代”这批住房投资者来说,住房投资“政策焦虑症”油然而生。

　　先,他们会担心对内地房地产市场重新定位,不知道政府未来还有哪些政策工具会出台以及出台后对市场又会产生什么样的影响。此外,当前的许多住房投资者还会担心已经出台的调控政策会不会再加码以及会持续多久,未来房地产市场又会发生什么样的变化。再者,即使是目前还没有出台调控政策的三四线城市,他们也不知道房价涨到什么程度时也会出台调控政策,其调控政策力度如何又会造成什么影响。

　　报道称,对于内地的绝大多数住房投资者来说,他们都没有经历房地产调控的周期性调整,更没有经历房价下跌是什么态势,特别是没有经历过内地这种以投资为主导的房地产市场、房地产泡沫吹得巨大的市场转型时市场和投资者是如何反映的。所以,这些房地产投资者的“政策焦虑症”,可能会随着更多的城市出台调控政策而变得更为明显。

　　报道称,当然,当前这些年轻的住房投资者更焦虑的是,他们的住房投资是不是接了后一棒并严重套牢,因为未来房地产政策不确定性及货币政策不确定性将是一种常态。对此,这些年轻的住房投资者更加谨慎。

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