“在没有抵押物的情况下，我上午借了150万，下午就到账，这种速度是以前无法想象的。”在广州从事民间借贷人士的私人聚会中，深圳某民营小型房企的董事长莫进荣(化名)向本报记者讲述他的融资经历，“难啊，现在是能借到钱也难，借不到钱也难，只好在夹缝中寻找生路。”
记者近日了解到，临近年底，民营中小房企今年的资金压力并不比去年少，而多家中小房企负责人则抱怨“银行融资成本不比高利贷低”，而民间借贷继续成为房企的救命稻草。
隐性费用高企
莫进荣近两年从没间断地四处筹钱，他坦言，公司目前有几个项目，现金并不紧张，但实际上，项目运转资金几乎都是通过融资获得，高负债率和高息的压力之下，他不得不在各种融资途径中腾挪债务，“即使不断负债也要继续保持盈利面”。
近一年来，逐渐趋紧的融资环境让众多中小房企四处碰壁，莫进荣和他的公司也不例外。“尤其是去年，一个项目销售不好，另外几个刚好需要资金运转，以往关系甚好的银行也难以打开闸口。”莫进荣称，从银行贷来的款项，算上利息和各种名目的招待费用，“融资成本比高利贷还高”。
莫进荣回忆道，前几年，以往关系好的银行负责人总是找他谈借贷，由于房地产项目收益显著和有保障，银行负责人都希望能获得优质贷款，而莫进荣也刚好有需求，所以他比其他企业更容易贷到资金。
“现在，变为卖方市场了。”莫进荣称，如今要从银行这个狮子口中获得贷款十分困难。他强调，“这种困难不是别的，光是隐性融资成本就足以让中小型企业止步。”
收紧银根后，银行声称对房地产项目融资逐步加紧，然而，据莫进荣等中小开发商所知，银行的贷款流向房地产的项目并没有真正减少。
“繁冗的项目审批手续，让中小房企融资频频受阻。而审批流程滋生了多种隐性费用，那些有能力支付这些费用的房企才能顺利从银行贷到款。”广州某中型房企投融资管理部门高层向本报记者表示。
莫进荣因此碰过不少壁。“以往从银行借贷，这笔隐性支出也难以避免，但只要能找到关键部门负责人，事情总能办妥。”他坦言，如今的情况却越来越难。“现在每个流程都设了关卡，你总得每一步都做好打点，每个环节都有可能影响进展，隐性成本大大增加。”
莫进荣给记者举了一个例子，今年年初他和朋友拿着一个地产项目去找银行，银行在进行各种评级后定下该项目资质属优，相关负责人口头承诺了贷款一事。然而，在办理程序时，多笔隐性费用的支出让其感到“后怕”。
“一笔200万的贷款，仅招待费用就达数万元。在地产公司资金充裕之时，行业内的秘密‘回扣’并不是大事，但一旦房企资金紧张，数万元就足可以成为压垮我们的后一根稻草。”莫进荣称。
“拆东墙补西墙”
莫进荣从朋友圈中得知，为获得银行贷款付出的成本有可能一去不回头，贷款终也办不下来。他的朋友李立明在今年4月遭遇过类似的事情，在银行的相熟朋友告知下，他通过正常手续申请贷款，在未得到贷款前，李立明就已经付出了数万元的招待费用。由于各种原因，银行某高层将该笔款项为某知名房企提供审批，李立明的贷款无法获批，数万元的支出也打了水漂。
“银行的人告诉我，审批一笔100万的贷款，回扣如今甚至已经达到10%，除了实力雄厚的房企，其他一般的房企均做不到。”李立明表示。
此外，莫进荣与他的朋友们算过一笔账，即使后贷款能批下来，还需要为融通关系陆续打点，后所需要的成本预计要比民间借贷高，他们感到为获取银行贷款所付出的隐性成本并不划算。“我现在手上几个项目都是，民间借贷现行‘月息4分或5分’的融资成本，与银行那边复杂的情况相比，这些成本更为直接、高效。”莫进荣与他的朋友一致认为。
因此，即使现实中出现不少房企老板背负巨债跑路的个案，而外界更不断强调民间借贷会增加企业危险系数，但莫进荣他们只认定，民间借贷提供的融资能让“在夹缝中求生”的民营中小房企活下来。
华南某在港上市的房企融资管理部人士曾向记者透露，该公司向民间借贷斥资抵押获得借款的办法十分奏效。她指出，其所在公司不只有条件获得银行贷款，还可以通过海外市场发债融资，然而，这些方法都是较为滞后的。“一般而言，从银行贷款需要四证齐全，这些证件要尽快通通办下来，不仅花费一定的时间，还要支付一些隐性费用，算下来成本不少。”她称，即使通过海外发债，也需要繁冗的手续。
因此，她所在的房企则在近一年多来，经常以高层的名义，利用高层的关系网通过民间借贷途径融资。“上千万的借款，一般一天内就能到账，这样能十分迅速地解决问题。”同时，她也强调，以往民间借贷所需要的成本可能会拉低项目的利润，但是在其他成本也不低的情况下，民间借贷是较为优质的途径。
“今年以来，中小型房企的融资需求比去年更大，有不少房企是为了填补去年年底欠下的高息债务。”从事民间借贷多年的许东(化名)告诉记者。
他进一步表示，不少民营中小房企去年通过抵押自己的资产，包括项目股权等向银行或其他渠道融资，但今年以来，不少项目的工程进展缓慢，销售进度更是难以迅速获得充足现金流，所以不少房企必须要继续“拆东墙补西墙”。
许东指出，众多融资途径不接受二次抵押，而民间借贷不仅能接纳二次抵押，还接受无抵押物贷款，自然会受到房企的青睐。
