东营楼市，与任何城市都不同。一个发展中的黄河三角洲中心城市，一个有巨大发展潜力的年轻城市，一个有充分城镇化发展空间的城市，赋予了东营楼市更多的猜想。在全国楼市的集体观望中，东营楼市的结局更难以看得清。当前的预测和说法版本众多，有楼市“拐点说”，有楼市“抄底说”，莫衷一是。我觉得更有必要从东营楼市这出大戏的主人公说起：到底谁在买房？几年的城市发展，城区人口膨胀，农民大批进城，据了解，农民进城已经成为楼市庞大的后备市场。

　　18万农民进城市

　　据市住建委相关统计数据，截至2009年底，东营市中心城和各县区暂住人口达到18万余人。其中东营区11万余人，河口区4万余人，垦利县5000余人，利津县3600余人，广饶县2万余人。这些暂住人口中，绝大部分是农民。

　　早在上世纪九十年代初，农民李英军便在商贸城开起了家建材城。尽管那时候他每年的收入超过两个普通城里人家庭，但他5年也没有买上一套自己的房子。九十年代末，他终于买了一套三室一厅的房子，把老婆孩子全带进了城里，成了标准的城里人。李英军算是比较早的农民进城者。此后农民进城的大军日益庞大。

　　2000年初，农民文波买上了轿车，在村里花15万元盖起了自己设计的“大宅门”。但不到两年，他的目光就越过了那个乡村，把目光瞄向了县城。他在县城买了一套大房子，把妻子和孩子全带到了县城，孩子在县城的学校上学。

　　宋清云是新进城的农民。两口子都在成立打工，孩子在市实验小学上学。“很累，但就为了孩子能接受一个好的教育，我们认了。”宋清云说，“我们两口子进城务工，挣得都不多。但都是为了孩子。孩子很聪明，如果不进城接受好的教育，在乡下可能就耽误了。”

　　不管以什么理由，城市，正吸引着成千上万的农民涌进来。

　　东营城区在扩张

　　随着黄河三角洲开发建设的推进，东营进入城镇化、工业化的快速发展时期。城镇化水平，是决定住房需求的重要因素之一，据地产专家分析，城镇化率70%是衡量房价走势的一项重要指标，东营2009年底公布的城镇化率为58.5%，到2012年城镇化目标是61%，所以东营市住房需求量仍存在较大的上升空间。社会需求，盘活了一、二手房地产市场，这是东营市区人口少而住房需求量大的原因之一。

　　特别是在县区，城中村、近郊村陆续开始拆迁，原有的耕地和宅基地统一收编，城区迅速占领了这些原来的郊区和村落。而因此大批农民摇身变作了市民。

　　今年上半年，房屋施工总面积660.69万平方米。其中，中心城区施工面积438.98万平方米，广饶县施工面积92.85万平方米，垦利县施工面积74.22万平方米，利津县施工面积29.10万平方米，河口区施工面积25.54万平方米。

　　而商品住宅的建设，上半年新开工面积211.93万平方米。其中，中心城区173.33万平方米，广饶县65.52万平方米，垦利县14.54万平方米，利津县22.74万平方米，河口区10.16万平方米。

　　迅速扩张的城区以及配套建设，使我市城区的城镇化建设大幅提升。同时，也为更多的农民进城做好了准备。

　　地产商：鼓励农民进城对楼市利好

　　市住建委村镇科科长李振南说，农民进城，大势所趋。进城，不一定非要进中心城，也包括县城和小城镇。一部分农民放弃宅基地和耕地，解放了更多的土地，实现了农业的现代化和集约化经营。利用优惠政策引导，鼓励农民进城，让更多的人享受城市资源，这是一个多赢的做法。

　　金辰房产销售经理陈月花说，不要以为农民没有地了，就心慌了，只要你有房了，有资产了，如果勤劳，在哪儿也不会受穷的。何况在城里赚钱的机会更多。

　　众成地产经理刘庚山分析说，鼓励农民进城，这同房贷新政一样，并不是具体的政策本身会带来多大的直接效应。但这个政策背后显现的政府发展城市建设的决心，会成为楼市的一剂强心剂，会促进楼市的发展，救活低迷的楼市。

　　一位不愿透露姓名的地产商也这么认为，“政策的引导虽然并不能起到立竿见影的效果，但会从心理上起到一定的引导作用，鼓励农民进城，对东营楼市来说，会是一个利好的预期。”（刘剑）

　　（注：本文相关数据由市住建委提供）