在2010年的多轮宏观调控风暴中,万科却实现了惊人的业绩,全年销售突破1000亿元。12月5日,万科总裁郁亮接受了本报独家专访,他指出,房地产行业过去的赢利模式,依靠高负债周转、依赖土地自然升值获利、寄望通货膨胀预期提升销售额等等的想法,已经迫切需要转型。房地产业将变成一个利润平均化的行业,就像制造业那样,赚钱不再那么容易。
“货币、通货膨胀预期对行业的影响,是市场送来的礼物,终究要收回去;房地产行业需要重建,房企的赢利模式、生意模式也需要重塑。”郁亮说。
没有调控,万科会很困难
《21世纪》:万科在严厉的调控中,实现了一千亿的销售额,您觉得调控对万科的影响是什么?
郁亮:万科2010年的爆发,是2008年种下的。2007年万科做到500多亿,我就感觉有很多问题。那时我谈要做主流,要快速周转,不能靠土地自然升值赚钱,但这个号召下面就有很多反对。一线公司觉得明明放一段时间房子就能更赚钱,为什么要快速卖掉?有业绩压力、有对手在追,管理层相对超脱的一个发展战略,也难以推进。
但08年救了万科,帮助内部统一了思想。当时考虑围绕城市圈发展,做主流住宅,后来高铁时代提前到来,使得万科的策略更加快了;快速周转是同一个道理,万科不是毛利率最高的,我们要忘记土地的升值,只要赚房子的钱就够了,就像制造业,产品存一天是贬值的,要快速卖掉它。合理定价、坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深去到二、三线城市,今年发展良好的发展商都是这样,走高端路线的地产商今年表现较差。
如果没有08年的危机,可能行业调整已经完成了,现在是没有完成的调控又回过头来搞。如果没有调控,我们坚持万科的发展策略很艰难,因为在顺境中求变革太难了,内部统一意见很困难,正因为有了08年深刻的教训,才帮助了万科。地产业的周期差不多就是两年,两年后,我们看到,坚持自己的变革和策略成功了。万科及时地转到了坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深的道路上来。
《21世纪》:除了调控因素,你觉得是什么让万科坚持了自己的策略?
郁亮:首先是我们不去预测政策会怎么样,只想在波动中,什么变化最小。在政策变化中受影响最小的,是主流住宅、普通住宅;而周转速度越快,受波动越小;战略纵深则从地域上解决波动问题,在同一时段里面缓解和对冲调控的波动影响。
此外,万科优秀的公司体制也使得我们能够坚持自己的发展策略。国有企业体制僵化、不连续,民营企业则涉及太多利益。华润是万科的国有第一大股东,但华润特别放手;如果说公司是我和王石的,降价这个决策会非常难下,那意味着损失自己的钱。但万科的体制是可以从长计议,为了长期发展我们可以牺牲短期的利益,遇到问题可以少一些利益上的预判。
我们已不在乎任务导向。要看有效增长。ROE的分母这几年不变化了,我们的盈利水平取决于周转,通过快速周转来给股东提高回报率。最终是ROE创造更多的价值。我的任务就是为股东服务,这种服务用ROE、EVI来衡量,对股东来说就能够交代了。
《21世纪》:你认为调控显效了吗?供求关系是否已经发生逆转?
郁亮:宏观调控的效果已经显现,今年宏观调控政策执行得特别到位,按揭政策得到了执行。11月之前同比成交都是萎缩的,而最近这几个月成交上升,是因为供应量的放大,楼市供求关系已经缓解。
但这还不是供求关系的逆转,而是供求状况大为缓解。供应量增加很快,同比的成交面积增加速度慢,说明供应量在大幅增加,而需求没有跟上,而房价大涨的条件是要倒过来。从供需来判断,企业间对后市的分析也不太一样,不能拿企业年初的销售计划去比较,只有分析同比去年的数据才会看出它的本质来。目前同比超过50%增长的并不多。
