0546房产网（东营房产网）讯 　在过去的2020年，东营土地市场经历了过山车的一年。在上半年由于受新冠疫情的影响，各行各业都在经历疫情后的艰难复苏，同样，东营土地市场也是如此。在春节后的疫情期间以及疫情得以控制后的复苏期，东营中心城已经周边各县区土地成交较为平淡，多宗地块出现流拍。进入下半年以后，尤其是进入9月份以后，东营土地市场完全缓过劲，从中心城到广饶县，再到垦利区，政府推出的多宗优越地块出现高价竞拍，每一宗优越地块必定高溢价成交。一宗宗高溢价地块不断刷新着市民对东营土地市场认知。在这种争相竞拍的强势带动下，2020年东营市实现开发性土地(主要为住宅和商业用地)成交金额68.09亿元，总成交面积达到303.25万㎡，合计达到4548.75亩，逼近2018年的水平。而东营中心城、广饶县城以及垦利城区地价再上一个新台阶。下面我们来详细解析在过去的2020年东营市各县区土地市场各项数据。

　　2020年成为东营土地成交大年 相比2019年实现暴增

2018-2020年东营市各县区开发性土地成交对比

　　在刚刚过去的2020年，虽然遭遇新冠疫情，但东营市各县区土地市场依然交了一份相当优秀的成绩单。根据0546房产网数据统计，在2020年东营各县区共成交住宅和商业土地82宗，总成交面积达到303.25万平米，环比2019年的158.44万平米大增91.4%，土地出让金收入达到68.09亿元，环比2019年的28.04亿元暴增142.83%，与火的2018年的相差14.84亿元。新冠疫情加上东营中心及周边的河口、利津等地出现流拍的情况下，取得如此好的成交业绩应该说实属难得。尤其是在2020年，东营中心城、广饶县、垦利区土地市场时间强劲复苏，这三个区域支撑起东营整个土地市场的复苏，而这让我们对2021年的东营整个楼市产生较好的预期。

　　2020年东营土地市场成交呈现先淡后热的趋势

　　在2020年不得不提新冠疫情，确实，新冠疫情给各行各业都带来了比较大的冲击。对东营土地市场也是如此。在新冠疫情肆虐的2月份，东营中心城出现了金湖银河市一中旁一宗住宅土地流拍的情况，这放在平常肯定是必抢的地块。而在其他县区像利津、河口以及垦利区也出现了流拍情况。在整个2020年7宗流拍的土地中，发生在上半年的就有6宗，占道全年流拍总数的85.71%。而且从已成交地块来看，上半年仅在中心城、广饶县和利津县出现三宗溢价地块，其余均已底价成效。

2020年东营市各县区开发性土地成交一览

　　进入下半年后，东营土地市场进入强劲复苏期，尤其是进入9月份，虽然楼市上金九银十已经变得很淡，但在土地市场，金九银十却是非常火爆，东营中心城、广饶县以及垦利区接连开启竞拍风暴，除了限制条件较多，为特定房企设定的地块外，每一宗住宅及住宅商业地块都迎来众多开发商参与竞拍，而且每宗地块比溢价成交。这种抢地的盛况让我们依稀回到了2018年。众多开发商争相竞拍，也导致了2020年东营热点片区的地价不断攀高。像2020年东营中心城地王—山东汇华置业拍下的汇华东府大院地块，地价达到372.74万元/亩，楼面地价达到4659.61元/㎡，接近2018年地王地价。而且，东营中心城9月份以后成交的几宗区位优越的地块基本上地价都达到了300万元/亩及300万元/亩的水平。与此同时，广饶县地价也在2020年实现大跨越，以往广饶县地价基本上都停留在300万元/亩以内。但在2020年汇华置业强势进驻广饶，将广饶地价一举跨入300万元/亩+的水平，像汇华置业拍下的广饶东府大院地块，山东凯泽房地产以及金辰控股的广茂置业拍下的两宗城西地块均在300万元/亩的以上。而且在11月和12月份成交的几宗地块同样也是高溢价。逢地必抢也在2020年的广饶土拍市场出现了。除了东营中心城和广饶县土拍火爆外，垦利区也在年底迎来的一轮火爆。按理来说，垦利区地大物博、人口较少，本应不会出现众多开发商抢地的情况。但在2020年12月4日的竞拍，将垦利区地价拉进到200万元/亩+的时代。一次次的疯抢，一次次的溢价，在2020年下半年将东营土地市场推向一个新高度。

　　2020年东营中心城和广饶县成为支撑东营土地市场两架马车 垦利区潜力巨大

2020年东营市各县区推地及成交一览表

　　2020年，从东营市各县区土地成交情况来看，东营中心城和广饶县无疑成为支撑东营土地市场的两架马车。根据0546房产网数据统计，在2020年东营中心城共成交住宅和商业地块17宗，总成交面积达到131.51万㎡，土地出让金收入达到35.43亿元，环比2019年大增160.04%，仅次于2018年，为史上第二高。而广饶县在2020年共成交住宅和商业地块28宗，总成交面积为68.64万㎡，土地出让金收入达到创纪录的19.69亿元，为史上高，环比2019年增长122.74%。而且，广饶县平均地价达到191万元/亩，东营中心城在2020年的平均地价也仅为180万元/亩，广饶县地价历史上超过东营中心城。在2021年，广饶县城区优越地段新楼盘房价也必将赶超东营中心城。东营中心城加广饶县，两个区域总土地出让金收入达到55.12亿元，占东营全市的80.95%，占比超过80%，毫无疑问成为支撑东营全市土地市场的两架马车。此外，垦利区2020年住宅和商业地块13宗，总出让面积为30.23万平，出让金收入达到5.68亿元，环比2019年增长达692.41%，2019年垦利区土地出让金收入仅7168万元，可谓相当惨淡，2020年实现异军突起。再次成为东营土拍市场第三大区域，且后续仍有较大的潜力。当然，在2020年河口区以及利津县土地市场成交量也较大，下面我们具体分析各区域的土拍情况。

　　东营中心城迎来土地成交大年，下半年高溢价地频现

　　在2020年，作为支撑东营土地市场主力的中心城区域迎来了成交的大年。根据0546房产网数据统计，在2020年东营中心城推出住宅和商业地块共21宗，推地面积为158.53万平米，推地规模环比2019年增长135.84%。而从成交上来看，2020年则成交住宅和商业地块17宗，成交总面积达到131.51万平米，合计达到1972.65亩，土地出让金总收入达到35.43亿元，成交规模环比2019年增长177.74%，土地出让金收入环比增加160.04%，虽然与2018年相比还有些差距，但仍称之为土地成交的大年。

2018-2020年东营市中心城开发性土地成交对比

　　虽然，在2020年上半年，东营中心城遭遇了新冠疫情的冲击，成交地块较少且出现了两宗流拍地块。但在下半年发力，尤其是9月份以后，政府每推出一宗优质地块，必迎来众多开发商争相竞拍，且在全年出现4宗高溢价地块。而东营中心城的成交地价也在众多开发商争相竞拍中逐渐恢复至2018年的水平。像汇华置业拿下2020年的单价地王地块，地价达到372.74万元/亩，楼面地价达到4659.21元/㎡，基本上接近2018年的地王地价。而且海通地产以6.77亿元拿下的市一中南地块作为2020年的总价地王已经远超2018年的总价地王地块。

　　当然，虽然刨除产业商业地块，2020年东营中心城房地产开发地块平均地价为200.36万元/亩，与2019年的211.17万元/亩以及2018年的250.33万元/亩有一些差距。但由于有东营吾悦广场定制地块以及西城老城区地块推出，因此，整体地价低于往年属于正常。

　　东营本土传统房企与新锐房企齐头并进 新城吾悦首进东营

2020年东营中心城房企拿地一览

　　在过去的2020年，各拿地房企的表现也不尽相同。在东营中心城，本土实力房企—海通地产表现为出色，全年共拿地4宗，拿地面积达到34.81万平米，拿地金额达到12.34亿元，首当其冲的成为中心城拿地一哥。本土房企方面表现较为出色的还有汇华系，其在东营中心以及广饶县齐头并进，汇华系旗下的山东汇华置业、君正置业、汇丰园房地产先后在东营中心城以及广饶县拿地5宗，拿地面积达到32.17万平米，拿地金额达到13.38亿元。尤其是汇华系旗下的汇华置业和汇丰园房地产先后在东营中心城拿下单价地王，广饶县城拿下单价和总价地王，成为这两个区域耀眼的明星。除了本土房企表现出色外，在2020年东营中心城迎来了新城吾悦城市综合体，这是继大连万达后又一个全国一线旗舰综合体开发商直接投资东营。2019年东营万达广场实现清盘后，东营再次迎来又一旗舰城市综合体—东营吾悦广场，其开发商-东营新城鸿熠房地产开发有限公司在2020年斥资8.03亿元拿下新区31.72万方的定制商业和住宅用地。除此之外，原来东营中心房企拿地一哥—众成地产在2020年没有拿一块地，其主要动作在周边县区，先后联合凯泽、金辰分别拍下三宗地块，总拿地金额为2.86亿元。而东营另一实力房企—金辰建设集团也同样将主要精力倾注在周边县区，在2020年末进驻广饶县，并在2020年携手众成拿下利津三宗住宅地块，其2020年权益拿地综合达到4.34亿元。因此，应该说在2020年，东营传统实力房企依旧活跃，房企新势力异军突起，再加上全国一线房企的进驻，2020年东营土地市场可谓风生水起。

　　2020年东营中心城推地片区开花 优越片区地价依旧坚

2020年东营中心城个重点片区推地及成交情况一览表

　　在2020年东营中心城推地片区方面可谓开花，东营中心城除了城南片区外，其余片区均有地块推出。其中东城仍为推地的主要片区，在2020年共推出6宗地块。西城这两年旧城改造持续发力，在2020年推出了4宗地块。新区也推出了3宗地块。

　　从成交上来看，加上2019年年末推出的两宗地块，西城片区在2020年共成交5宗地块，与东城并驾齐驱。但是从地价来看，东城地价依旧遥遥于新区和西城。像东城东四路片区、金湖银河片区、植物园片区以及锦苑片区成交地价均在250万元/亩以上。由于在2020年城南片区未推地，这也无形中大大提升了东城的总体地价。2020年东城推地很有特点，汾河路和华山路沿线成为推地的热点区域，尤其是汾河路，在2019年、2020年密集推出了众成和园、和颐新城、金辰雅居、海通御墅蓝湾、汇华东府大院以及华府大院五宗地块，东城莒州路汾河路沿线也成为新楼盘集中之地。在东城，金湖银河片区2020-01号地块出现流拍非常可惜，如果没有出现新冠疫情，这宗地块肯定能够成交。在下半年金湖银河片区推出的69号地块被海通地产溢价10200万元，总价6.77亿元拿下，成为2020年总价地王，再次验证了这一区域的超强号召力。东城植物园片区由于胜利职业学院新校区的开工建设，也带动了这一片区地价上涨，位于海通蔚蓝郡南侧的蓝海馨园二期地块以溢价8200万元，总价2.822亿元被东营恒瑞地产&中凯置业拍下，地价与海通蔚蓝郡地块成交地价基本持平。

　　西城片区由于推地区域远离主城区，学区和相关配套相对差些，因此，在2020年西城片区成交的5宗地块，平均地价仅为159.77万元/㎡，地价较低，甚至低于广饶县城以及垦利区一些优势片区的地价。西城虽然地价较低，但在2020年初君正置业联合祥泰房地产拿下的东营西府大院地块无疑成为亮点，而东营西府大院也成为2020年东营中心为数不多的明星楼盘，这也是西城叠拼楼盘，并在2020年实现大卖，当年叠拼房源基本售罄。2021年三利兴置业拿下的城市御墅项目将成为西城又一叠拼楼盘。

　　而新区在2020年成交3宗地块，由于两宗为东营吾悦广场定制地块，再加上胜安置业拍得胜利一中旁的胜安学府地块位置靠北，且周边配套待完善，因此，新区成交的三宗地块均价为164.27万元/亩，属于地价较低的一年。而东营吾悦广场地块摘牌无疑是新区重磅消息。新区继东营王府井购物广场后将迎来又一个规模更大，更高端的全国一线房企打造的旗舰综合体。而东营吾悦广场也将是2021年东营楼市的一大新闻，并将带动东营商业再升级。

2020年东营市中心城开发性土地成交一览表

　　2020年广饶县土地成交量价齐涨 地价飙涨

2018-2020年广饶县开发性土地成交对比

　　在过去的2020年，广饶县土拍成为东营土地市场的一大亮点。不仅成交体量大幅攀升，成交地价更是急速上涨，平均成交地价甚至赶超东营中心城，这也是史上。根据0546房产网数据统计，在2020年广饶县共成交住宅和商业地块28宗，成交总面积达到68.64万平米，无一宗地块流拍，总出让金收入达到创纪录的19.69亿元，其中成交体量环比2019年增长33.69%，成交金额则相比2019年增长122.74%。平均地价更是达到创纪录的191万元/亩，环比2019年上涨66.39%，超过2020年东营中心城172万元/亩的平均地价。2020年广饶土拍可谓非常精彩，广饶地价在前十一月份都是非常平稳，好位置的地价基本上在260万元/亩以内。但双十一，山东汇华置业拿下广饶东府大院地块的那次土拍，直接将广饶地价提升至300万元/亩+的水平。而广饶东府大院地块也成为了2020年广饶县单价地王。随后，在接下来的几次土拍，好位置的地块不仅逢地必抢，而且成交后的地价都在280万元/亩以上，持续在高位。而这也意味着，在今年(2021年)广饶房价必将迎来一次上涨潮。

　　2020年广饶县城城东城西开花 綦公路成为广饶地价分水岭

　　在2020年广饶地价不仅大幅攀升，在土地区域上也是开花，以往广饶县城推地区域主要集中在孙武路以东的城东区域，但在2020年，位于孙武路以西的城西片区大幅推地。城西片区除安置房用地外，共成交4宗，与城东区域一样，且城西成交的4宗地块除了众凯学府二期地价在200万元/亩以外，剩余三总地块均在280万元/亩。因此，可以说，2020年广饶县城城西地价碾压城东片区，当然城东片区诞生了一个单价地王，一个总价地王。

　　此外，广饶地价分化也是相当明显，在广饶县城，以綦公路为界，一南一北，地价差距非常明显。綦公路以南，地价基本上都在200万元/亩以上，而綦公路以北则骤降至100万元/亩以内，甚至有些区域不足50万元/亩，差距可谓非常明显。当然，綦公路以北主要是广饶县经济技术开发区范围内，空气状况以及教育配套相比綦公路以南要差一些，但一条路将两个片区地价和房价相差如此之大也是广饶楼市一大特色。

　　2020年广饶楼市将迎来突变 叠拼将成为主流

　　2020年广饶地价实现大幅上涨，而在2021年广饶楼市也将迎来非常大的变化，不仅众房企将同台竞技，而且新楼盘产品将迎来重大调整。在2021年，广饶楼市将迎来金辰建设集团、汇华系旗下的汇华置业、汇丰园房地产三个新的开发商。火热的广饶楼市正在吸引越来越多的东营本土以及一线大牌开发商进驻。为广饶市民提供不一样的精品住宅。

　　与此同时，在2021年，叠拼产品将会在广饶楼市大行其道。预计未来将会有广饶东府大院、渤海月河印象、凯泽壹号院以及金辰城西地块都将会有叠拼产品面世。这将打破以往广饶楼市以11层洋房及18层小高层为主的产品，正式将叠拼引入广饶楼市。

2020年广饶县开发性土地成交一览表

　　2020年垦利土地市场升温明显 平均地价突破100万元/亩

　　在过去的2020年，对垦利区土地市场是不平凡的一年。在这一年，垦利区住宅和商业地块供求关系发生逆转，告别了传统的供大于求的局面，在垦利区中心城区也出现了优质地块争相竞拍的情况，而且平均成交地价也突破了100万元/亩大关。根据0546房产网数据统计，在2020年垦利区共推出14宗住宅和商业地块，土地面积达到30.58万㎡，环比2019年增长91.29%。虽然，流拍了一宗地块，但当年仍成交13宗，成交总面积达到30.23万㎡，成交体量环比2019年大增524.59%;土地出让金收入更是达到5.68亿元，环比2019年增长达到692.41%，平均成交地价达到创纪录的125万元/亩，环比上涨26.7%，创下近年来地价成交新高。

2018-2020年垦利区开发性土地成交对比

　　垦利区2020年之所以会出现土地成交量价齐涨，平均地价创历史新高，以下两个方面原因不可缺少：1、2019年垦利区中心城区成交地块非常少，形成当前楼市供需失衡。虽然在2018年垦利区成交地块不少，但像垦利翡翠华庭、海通在水一方、平安丰湖湾二期、平安秀水湾等项目均处于项目中后期，而真正库存较为充裕的项目也就是金恒丰湖御园、平安文庭雅苑、鑫都黄金时代等项目。因此，广大购房者可选余地减小，尤其是换房群体异军突起，造成局部的供不应求。2、垦利区融入中心城速度大大加快。像东三路、东二路、庐山路—民丰大道、西二路、西四路等这些道路均可从中心城直通垦利区，而且路程和所用时间与东西城距离想近，这也大大加快了垦利区融入东营中心城的步伐，加上垦利区房价相比于东营中心城有相当大的差距，因此有相当一部分客户选择在垦利区置业，这也大大提升了垦利区的购房群体规模。因此，也相当大程度上提升了垦利区楼市的热度，

　　2021年垦利区土地市场将继续火热 房价有望迎来新一轮上涨

　　2020年12月4的那场土拍无疑将成为垦利楼市的一个分水岭，垦利成交地块突破200万元/亩，与东营中心城差距不断减小。此外，明年像垦利翡翠华庭、海通在水一方、平安丰湖湾二期、平安秀水湾等项目都将清盘，虽然，民丰湖周边将会诞生新的楼盘，但供求依旧吃紧，加上垦利地价上涨，因此，在已经到来的2021年，垦利中心城城区的房价无疑会迎来新一轮上涨。

2020年垦利区开发性土地成交一览表

　　2020年河口区土地成交体量及土地出让金收入出现双降 为东营双降区域

2018-2020年河口区及东营港开发性土地成交对比

　　2020年河口区土地交易成为东营市一个环比双降的区域。根据0546房产网数据统计，2020年河口区共推地10宗，推地面积为54.95万㎡，环比2019年增加17.62%。但成交方面却呈现相反的情况。由于在2020年出现2宗地块流拍，全年土地成交8宗，成交面积为42.29万㎡环比2019年减少12.12%，土地出让金收入为3.93亿元，环比2019年减少12.37%。成交体量和土地出让金收入出现双降。当然，这种双降也仅仅减少了一成二，这也与2019年河口区及东营港成交体量较大有很大关系。

　　2020年河口区楼市依旧严峻 商铺投资依旧火热

　　2020年河口土地交易出现双降，但河口楼市依旧严峻，从地块成交来看，2020年河口区仅成交三宗位置较好的地块，其中在河口区一中附近有两宗，其余均为安置房用地，加上河口区距离东营中心城较远，产业支撑度以及人口流动性相对差些。因此，在2021年河口区楼市发展依旧严峻。当然，东营港的发展会好一些，由于东营港经济技术开发区将打造为东营市非常重要的化工园区，因此，该片区的产业支撑度更优，会催生部分的住宅需求。但由于该区域属于地上交通的末端，加上为新区域，因此人口较为稀少，恐难以支撑不断扩充的楼市，而且，河口整个2020年没有一宗溢价地块，这也从一个侧面说明，河口楼市对众多房企而言缺乏吸引力。

　　与住宅市场稍显平淡相反，在河口楼市，商铺投资依然有较好的市场，继2019年鸣翠天地商业项目仅不足半年就实现售罄。而在2020年，河口中央丽景商业盛大开盘，同样实现热卖，沿街商铺已经售罄。仅剩少量内街商铺在售。2021年河口区商业用房销售依然可期。

2020年河口区开发性土地成交一览表

　　2020年利津土地成交大幅攀升 2021利津楼市有房可选了

　　2020年东营市各区土地成交中，东营中心城、广饶县、垦利区这三个区域是地价攀升，而利津县则是成交量大幅增加。根据0546房产网数据统计，在2020年利津县共推出住宅和商业地块高达23宗，推地面积达到51.83万㎡，环比2019年增加663.94%，几乎是2019年推地规模的9倍。虽然有4宗地块出现流拍，但仍成交17宗，成交面积达到31.2万平米，成交体量环比2019年增加359.87%，土地出让金收入达到3.46亿元，环比2019年暴增831.86%。应该说这个增量是整个东营市各区域大的。当然，这主要也是2019年利津县推地交易规模实在太小。而这也导致了整个2020年利津县城新房市场仅有利津书香华庭、碧水华庭尾盘、利津碧桂园天誉利华益上城裕源以及年底上市的利津书香华府在售，利津众多购房者可选余地相当小，尤其是一些刚需及刚改购房者更是如此。在已经来到的2021年，这种情况将大大缓解，像在售的利津书香华府、利津佳滨小区、利津书香悦府等一些新楼盘将要面市，广大购房者将有更多的选择余地，而众多楼盘的竞争也更加激烈。

2018-2020年利津县开发性土地成交对比

　　2020年利津县成交地价保持稳定 未来房价仍将趋稳

　　2020年利津县土地成交体量以及土地出让金收入均实现大增，但平均成交地价依旧保持稳定。利津县在2020年平均成交地价为76万元/亩，环比2019年的36.48万元/亩上涨108.33%，但2019年利津县成交的地块均为安置房用地，不具备参考性。因此，如与2018年平均地价86.8万元/亩的相比的话，还下降12.44%，像众成&金辰拿下的三宗地块以及利津凤凰房地产有限公司拿下的几宗地块地价与2018年基本持平，因此，这对于2021年利津房价也是一个很好的参考，这也意味着2021年利津县城的房价将保持稳定，不会出现大涨。而且，相比较东营中心城、广饶县以及垦利区，利津房价总体还是趋于稳定，当然，利津也是一个老县城，人口也比较稳定，总体来说，利津楼市是相当健康的。

2020年利津县土地成交一览表

　　2020年东营土地成交实现圆满落幕，从成交面积和土地出让金收入来讲可以称之为成交大年。而这在新冠疫情冲击下取得如此之佳绩，难能可贵。在已经开始的2021年，应该说东营楼市也将会迎来复苏，尤其是后疫情时代经济强劲复苏，楼市或将迎来新的春天。当然，作为楼市晴雨表的土地市场已经开始了强劲复苏的步伐，2020年年底，东营三个区域的土拍已经变得非常火热。相信，在2021年上半年的楼市也不会很差，尤其是金三银四红五月，有望迎来2021年火的三个月，当然，我们也期待2021年的土地市场更加繁荣，有更多更好的地块推出，满足众多购房者日益增长的住房需求。

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