一、1-4月份全国房地产市场情况

　　北京二手房3月份成交量47028套，一季度73464套(相当于去年全年总成交量的51%)。3月份二手房价格指数环比上升3.1%;上海二手房3月份成交量70511套，一季度112000套(占去年全年总成交量的56%)。 3月份二手房价格指数环比上升2.6%。

　　一季度全国商品房销售面积20898万平方米，同比增幅37.1%，住宅销售面积18091万平方米，同比增幅41.2%;一季度全国商品房销售金额13992亿元，同比增幅61.3%，住宅销售金额11995亿元，同比增幅69%。

　　3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格指数，环比2月份下降的城市1个，持平的1个，上涨的68个;同比去年3月份下降的城市2个，持平的1个，上涨的67个。

　　4月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为67个和66个;新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为68个和64个，比3月份均有所增加。

　　4月份房价涨势见缓。新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数保持基本稳定。多数城市房价环比涨幅明显缩小。

　　在67个新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅比3月份缩小的城市有36个，高涨幅从3月份的3.2%回落到2.1%;北京、上海、广州、深圳等一线城市的新建商品住宅价格环比涨幅分别比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0个百分点。

　　在66个二手住宅价格环比上涨的城市中，涨幅比3月份缩小的城市有33个，高涨幅从3月份的3.1%回落到2.0%。4月份，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数比3月份略有增加。

　　二、引人注目的三点变化

　　1、调控政策竟然怨声载道。上届政府后一次常务会议只讨论一个专题：房地产调控。在各部和地方政府未及时跟进出台调控细则的时候，国务院办公厅率先出台细则。不出意料，首先是中国资本市场股票连续大跌;出乎意料，接着是各地房地产交易中心人满为患，为得是规避二手房交易差额的20%个调税。

　　2、商品房市场再掀波澜。经历了2月20日和3月1日的国五条、国六条两轮政策冲击波之后，房地产市场销售在3月份出现了超常火爆的盛况。3月底各地房地产调控配套细则集中发布之后，调控政策回归原点， 4、5月份全国各地市场总体回归正常。一、二手商品住宅尽管环比3月份有较大幅度的下降，但是和去年同期相比，依然是购销两旺，高幅增长。

　　3、新一届政府淡然面对开局。4月17日和5月6日的两次国务院常务会议，分别就今年的经济工作和经济改革做出了重大决策。和外界的预计相反，新一届政府把房价问题、房地产政策调控的事情搁置在一边，在民生大领域里只对保障房的建设和分配说了一句话。降低房地产政策调控的关注度，突出宏观经济和改革中的更为迫切和重要的问题，坦然观察复杂的房地产市场形势，似乎是高层现阶段的对策动向。

　　三、还会有什么样思路的房地产政策调控

　　4、5月的交易量和交易价格都比1、2月高，是不是又失控了?中国社科院的报告说是，但没有了社会和政府两个方面的反响。

　　维持十年之久的中国房地产政策调控，高层领导在不放松、不改口的情况下政策推进战略性的淡化;地方政府在不动摇、严格执行旗帜下政策执行策略性的弱化;消费者在供给紧缺、购买受限、信贷收紧背景下对价格上涨和入市时机正在预期性的强化。这种淡化、弱化和强化的格局，使得调控政策又处在一个相对真空期，使得集中体现在交易价格和交易量的房地产市场经济规律依然我行我素。

　　面对如此复杂的房地产调控格局，下面四个问题又挑战着人们的神经和智力：国五条对巿场造成怎样影响，正能量还是负作用?地方政府为何纷纷弱化执行调控新政，动因何在，尚可持续?房价不论一线城市还是全国是否已失控，需要呼唤再来一轮调控吗?既压供给又压需求的十年政策思路还要继续硬撑多久，能否改弦易张?

　　深刻反思和认真总结房地产政策调控的历史经验教训不可避免。这不是我们喊一句建立房地产发展调控长效机制所能下台阶的，也不是指望政策发生急转弯式的戏剧性变化就能解决问题的。

　　中国房地产如同一个魔镜，那些大嘴预测唱衰的人，无一不在时间镜面前显示出理论功底和实践经验高度匮乏的本来面目;中国房地产也像一个魔杖，针对开发企业、消费者、地方政府、境外投资者的经济、行政、法律和警示性等魔法，一个个从中奔出，条条“锦囊妙计”似乎没一个真正管用;中国房地产更是一个魔坑，谁坚持既压供给也压需求调控思路，谁就会深陷其中，不能自拔，看不到一点出路。

　　四、房地产政策调控必须建立在客观事实的基础上

　　过去十年房地产调控缺少真相和真理，新权威主义、民粹主义和新老左派等社会思潮，笼罩和主导着有关房地产的舆论阵地和政策导向。用政治观点和道德观点认识把握房地产业发展中的各种复杂的经济问题。追求结果公平而不是机会公平，奢望理想正义而否定发展正义，正使我们在房地产调控过程中步步惊心、难以自拔、政策对冲、毫无出路。

　　现在，我们必须客观认识、勇敢承认下列基本真相：

　　1、房价主体是土地出让金和税费。在每一元钱的房价当中，政府所得的土地出让金和各种房地产税费占据着60-65%的结构比重。要想降房价，不能够只让房地产开发企业降低出售价格，还得主要让政府降低从房地产业和市场中获得的收入。

　　2、房地产企业对银行的依赖度并不高。房地产开发企业的到位资金中来自于商业银行的贷款仅占全部开发资金的12-15%。房地产企业不缺生存性的资金，只缺发展性的资金。整个房地产业不缺少全国各行各业不断涌入的投资性资金。

　　3、房地产业重要指标每年都创历史新高。除了个别年份和特殊原因外，十年以来中国房地产业在投资总量、商品房销售总面积和总金额、市场销售和租赁价格水平，对政府财政预算内外的贡献绝对值都是年年创出历史新高，有的甚至是世界房地产史上的新高。你信还是不信，房地产业对宏观经济的支柱作用客观的就摆在那儿。

　　4、好的民生工程就是商品住宅。三十年来覆盖面广、有效的民生工程就是商品住宅的制度建设和产权拥有。中国城镇老百姓从购买商品住宅而获得的增加财富财产，对大多数家庭来讲是你一生工资、奖金、津贴、医疗和养老总和都比不及的。中国城镇居民中的大多数通过购买商品住宅，不仅改善了居住条件，而且分享到城市发展的红利和成果。本是德政，却成了恶绩，道理上讲不通。

　　5、每一轮政策调控都是为了政策的起死回生。每一轮的房地产调控政策，并没有起到巩固上一轮房地产政策调控成果的作用。恰恰相反，每一轮的政策调控，都使频将效率耗退殆尽的政策通过重组的方式再现，都促进了房价的上涨，都使调控政策的本来目标越来越远。

　　6、过量的保障房建设根本没有那么大的需求。五年3600万套保障住房的产出，一年1000万套保障住房的开工，实际上需求并没那么大，建设也完不成。上海曾经庄重的向市民承诺，在2009-2012年的三年时间中，全市提供30万套经济适用房。而到了今天，也就是4万户的真实需求。上海多次降低获得保障性住房的财产和收入门槛，也完不成“十二五”期间100万套保障住房的承诺目标。

　　7、第二套住房是老百姓改善住房条件必经之路。老百姓所有购置商品住宅的行为，首先都是投资性市场行为。购房以后，是自住还是他住，还是空置，都是其次性的消费行为。所有城镇老白皙改善居住条件，基本都是走购置第二套房入住以后，再来处置原先一套房的道路。绝对不能因为有部分弱势群体买不起房，就限制能买得起的市民买第二套房。也不能因为没有本地户籍(包括税收和社保)就不能实现购房需求。改善性住房需求受到调控政策的重创是不争的事实。

　　8、北京、上海的住宅价格总体上是客观真实的。北京、上海的新建商品房的销售和二手住宅的销售，在面积总量、总套数和价格总量上，正在逐步接近。有的年份、有的指标，二手房的交易量已经超过了新建商品住房的交易量。动拆迁房补偿价格、二手房市场价格对两个城市的总体住宅价格水平的影响力度和决定权正越来越大。与土地市场上的垄断价格、新建商品住宅市场上的有限竞争价格不同，处于充分竞争的二手房市场价格，一般而言，都是该地区住宅价格的真实水平。京沪两地局部区域已经出现了新建商品住宅市场价格低于二手房市场价格的大量案例就是佐证。

　　五、房产税的真正较量刚刚开始

　　主张房产税的人，多年来列举了房产税的抑制价格上涨作用，调节社会财富分配不均的作用、抑制投资性需求的作用、置换土地财政的作用、完善改革财政收入结构的作用、学习外国房地产税制的作用等，积极主张推行房产税。

　　反对房产税的人提出了推助房价上升的理由、违法试点的理由、程序不公不透明的理由、无法操作的理由、取代不了土地财政的理由、重复征收费税的理由、与法理相悖的理由、沪渝没有实践总结的理由等，竭力反对房产税。

　　在目前原有的房地产调控政策陷入穷途末路之时，在我国房地产市场交易量和交易价格仍然上升之时，在城镇化执政理念贯彻和消费者预期强化之时，推行房产税和反对房产税的争执正在强化。。

　　赞同者已经散布高层已达成完全统一共识的消息，反对者正在进行理论准备并积极争取城镇居民支持。关于房产税的争论，正成为下一阶段房地产调控和政策走向的主要因素。

    0546房产网（东营房产网）温馨提示：房地产市场良性循环发展有利于国人安居乐业！