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恒大将放缓投资冲减负债率

时间:2011-11-10 10:34:23      字号:T|T 来源:
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核心提示:   相较于同行不能完成全年销售目标的悲观,恒大地产2011年的业绩要好很多。截至9月份,恒大销售额达693亿元,同比去年几近翻番;10月份,公司已提前完成全年700亿销售目标。  恒大的风险在于,上半年净增约2...

  相较于同行不能完成全年销售目标的悲观,恒大地产2011年的业绩要好很多。截至9月份,恒大销售额达693亿元,同比去年几近翻番;10月份,公司已提前完成全年700亿销售目标。

  恒大的风险在于,上半年净增约200亿元附息贷款,使得净负债率升至75.4%,以及新增4900万平方米土地储备,导致未付土地款升至370亿元,再加上公司下半年在建工程量的大幅增加,其资金流入是否可以覆盖资本开支,是恒大四季度至明年需要锤炼的平衡术。

  销售增长跑赢大市

  在全行业大部分公司无法完成年度销售目标的2011年,恒大是今年上市房企中销售业绩增长快的公司。截至9月底,公司已实现693亿元合约销售,同比增长97%;销售面积为1050万平方米,平均售价为人民币6623元/平方米。

  在中期业绩会上,恒大地产主席许家印认为,限购政策继续扩大可能令行业金九银十的销售比较失望,但公司充足的货源将有效支撑接下去的月·销售数据。但随后的三季度市场持续低迷,限购、限贷都对恒大产生了影响。据管理层在9月业绩会上所述,1-9月,恒大在售的104个项目中,有40个受到限购政策影响,受影响的项目个数占比是38.5%,受限购影响的项目销售额达348.1亿元,销售额占比达50.3%。

  恒大地产总裁夏海钧介绍,今年10月份的推盘数量有比较大的增长,但10月份完成全年既定的目标后,11、12月份会降低销售速度,为明年打基础。

  中报显示,上半年恒大新增近5000万平方米土地储备,总土地储备因此达到1.35亿平方米,但土地单价仅为619元/平方米。

  净负债率仍需控制

  中报显示,截至6月底,公司在手现金为287亿元,但由于同期净增了约196亿元附息贷款,导致总贷款规模扩大至507亿元,净负债权益比因此从去年末的54%升至75.4%。

  据夏海钧称,截至中报,恒大总地价款946亿元,已付575亿元,未付371亿元,2011年下半年计划支付162亿元,2012年计划支付175亿元,2013年计划支付34亿元。

  恒大席财务官谢惠华也表示,其一年期内债务为92.3亿元人民币,占债务总额比例为18.2%,债务压力主要集中在未来2年至5年内。

  综上,恒大年内土地款及还款总额约为260亿,再加上在建工程款项,年底前公司须有约500亿资金流入,方能覆盖资本开支。

  从资金流入来看,截至中报恒大账面现金287亿,下半年销售回款应达到300亿以上,覆盖上述资本支出没有太大问题。

  截至中报,公司利息偿付倍数5.6倍,夏海钧认为,公司具有安全的还本付息水平,短期贷款及长期贷款占比分别为18.2%及81.8%,借款结构健康。

  但恒大三季度便刻意放缓了投资步伐。9月业绩会上,恒大地产总裁夏海钧表示,今年的土地储备基本上完成了,没有特别好的机会,今年就不会再拿新的土地。恒大管理层认为,年底前随着公司销售回款进一步增加,以及下半年在开工建设速度有所控制,将降低支出总额,有望使净负债率下降至65%左右的水平。

【责任编辑:sysmanager】 Tags: 恒大将放缓投资冲减负债率

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