包括中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托、北京信托、上海信托等在内的20多家信托公司近日陆续收到来自银监部门的“窗口指导”电话。
银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。
接近银监会非银行部人士5月27日对本报表示，根据各家信托公司的不同情况，监管要求各有差别，批接受窗口指导的是房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司，之后窗口指导的范围要扩大到全行业。
此次“窗口指导”没有提出新的监管工具，但特意强调以股权投资方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”三个条件（下称“四三二条件”）。
银监部门此前已提出过类似的要求，但实际执行力度不大，此次是否“较真”关乎房地产“夹层融资”前途，并决定了房地产信托的增长空间。
“目前绝大多数房地产信托产品都是假投资真融资，如果都要符合四三二条件，则绝大部分房地产信托业务都没法做了。”一位信托公司总经理表示。
但也有不少业内人士认为，银监会的政策意图，只是将房地产信托业务的增长控制在宏观决策者能容忍的范围内，因而对于“四三二条件”，不会过于“较真”。
定调规模稳中有降
关于“房地产信托业务即将被银监会叫停”的传言，今年春节后在信托公司之间流传了几轮，但没有一次应验，银监会也多次辟谣。
“只要稍微了解中国监管部门的思维方式，就知道完全叫停没有必要。”一位信托公司高管对本报表示，当前国家正在进行房地产调控，银监会的各项监管政策必然要配合房地产调控，但是银监会也不希望信托公司正常的经营活动受到太大打击。
他认为，银监会对信托公司进行窗口指导的目的在于，将房地产信托增长规模控制在宏观经济决策层可接受的范围内。本次“窗口指导”的口径是要实现“规模稳中有降”，实际可接受的底线是“温和增长”。
但考虑到银行房地产开发贷目前受到严格管制，要实现房地产信托“温和增长”难度较大，需要避免按下开发贷的“葫芦”浮起房地产信托的“瓢”。
目前各家银行按照银监会的要求，对开发贷实行“名单制”管理，主要投向大型优质开发商，且信贷额度在压缩。大量的中小开发商，特别是非上市的民营房地产企业，对信托融资的需求极其旺盛。目前，这些开发商开给信托公司的综合融资成本普遍在年息20%以上。
“本轮窗口指导之后，不排除有些信托公司不顾行业整体利益，房地产信托业务继续大量增长，对这部分信托公司，银监会可能会单独再予以指导。”前述接近银监会非银行部的人士分析，单独指导的措施包括对该公司的房地产信托业务持续进行“现场检查”。
信托公司在接受“现场检查”期间，必然需要抽取大量的骨干力量配合检查，业务发展自然受限。
在进行窗口指导之前，银监会非银部做了一项基础工作，于5月初下发了《房地产信托业务风险监测表》（下称《监测表》），要求信托公司从当月起，每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息，银监会要求掌握的数据的详细程度前所未有。
4月份的《监测表》，各家信托公司已于5月15日前报给了银监会。本次批接受“窗口指导”的名单和对每家信托公司“窗口指导”的侧重点，正是银监会通过分析《监测表》确定的。
央行目前承担了社会融总量的管控职责，也建立了对银行理财和信托产品的统计制度，今年初发布了《理财、资金信托专项统计制度（试行）》，将每只理财、资金信托产品视为独立虚拟机构——特定目的载体（SPV），作为一类金融机构进行统计。
“银监会和央行都在监测，加上信托公司自身受制于净资本不足，杠杆率受到控制，今年房地产信托规模失控的可能性极小。”接近监管当局的人士认为。
