从上个月开始，魏先生委托4家房地产中介帮忙销售城阳区一套别墅，总价400万元，面积近300平方米。陆续有5拨人看房，而且其中2名意向强烈，但当双方到相关部门查询税费时，成交搁置了。原来，这套别墅未满5年，营业税有20多万元，双方都拒绝承担这个成本。今年以来，二手房过户指导价普遍提高，税费成本在二手房交易中的影响越发明显。新数据显示，上周青岛二手房仅成交605套，而新房卖了2673套，两者差距很大。

　　22万税费搅黄别墅买卖

　　12月8日，在市南区一家房地产中介，记者看到了魏先生登记的房源信息，“带院赠送地下室，总价400万急售”。中介负责人李经理告诉记者，房子总价并不高，开发商是知名房地产企业，房屋质量有。另外，现在售楼处也有剩余别墅，价格比这个还要高。“房子刚登记的时候，有2个客户给我们打电话，也进行了带看。房子是毛坯房，客户也是有钱人，可以自己随意装修。有1个客户看上这套别墅了，两家人住，老人过来照看小孩。房子一共看了三次，后在现场，我们三方一起议价，房东让价8万，392万，车位赠送两个，双方都满意，的一个问题就是税费，客户想拿着房屋信息到相关部门查询一下。第二天，客户打电话过来，没法买了，说营业税太高了，全额的5.5%。”李经理说道。

　　“这套房子是去年交付的，刚办房产证，肯定没过五年，营业税比较高。之前和客户也说过，但没想到这么多。以前的话，可以通过阴阳合同规避一些税费，但现在过户价太高了，税费随之就提高了。我们之前预算的营业税是10多万，但没想到高了这么多。卖房的更不想承担这个费用，因为买入的价格也不低，再承担费用扛不住。”

　　根据李经理提供的联系方式，记者联系到了房主魏先生。魏先生告诉记者，这套房子已经有5拨看房的了，别墅看房者都是有效客户，大家有诚意才会过来看，但没想到税费那么高，还有3%的契税，2%的个人所得税，这么一算很难成交。“当初买的时候，没想过来长期居住，但更没考虑到转手会遇到这样的阻碍。买入的时候380多万，还贷款两年多，根本不挣钱。”

　　过户价提了3成多

　　记者了解到，从今年1月份开始，市区的二手房缴税指导价开始上调。按规定，二手房交易过程中需要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易过程中，先需对交易房屋进行评估，评估得出的价格将作为缴税的基准成交价，也就是低过户指导价。此前青岛市的过户指导价仍停留在较低水平，如原四方区过户指导价多在3000元/平方米以下，但该区域二手房成交价已达到1万元/平方米。也就是说，购买一套100平方米的二手房，真实购房总价为100万元，而计税的指导价只有30万元左右，缴税就参照该价进行，比实际成交价能少缴很多税，这一问题是导致“阴阳合同”频现的根源。

　　调整后的计税价标准并不是采取“一刀切”的方式，而是根据目前的房屋价格水平，以及楼盘的建筑年代、楼层等多个因素来决定，实行一房一审核的原则对交易房屋征缴税款。即使同一楼盘，每套房都可能有不一样的低计税价。“整体看，多个区域的提高幅度在三成左右，房价上涨较快的区域提高幅度自然更快。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周向记者介绍说，“过户指导价提高以后，五年内的二手房税费增加多，所以今年五年内的二手房非常难出手，除非房东愿意承担这部分税费。”

　　二手房成交量连跌4周

　　根据新发布的数据，记者获悉，上周(12月2日～12月8日)青岛二手房共成交605套，环比下降3.2%，连续4周下跌。数据显示，市北区上周二手房成交225套;市南区上周共成交二手房96套，环比下降20.8% ;黄岛区上周二手房成交87套，环比下降6.4% ;城阳上周成交二手房63套;崂山二手房上周成交54套;高新区上周成交2套。

　　青岛链家市场研究部殷天逸接受记者采访时表示，下半年以来二手房房价的上涨，尤其是同比涨幅屡创新高，引发了市场较多关注，政策预期升温，尤其是房产税预期对购房群体心理影响较大。在11月上半月相关政策决定出台，但并未直接提及房产税内容的情况下，市场的观望情绪依然没有转淡。其次，从目前银行的放款周期看，大多数的放款计划已经安排至明年1月，对刚需改善型购房者置业计划影响较大，部分购房者被迫选择短期退出。短期来看，青岛二手房市场整体价格上涨的压力有所减轻，年末市场将会趋于稳定。这种稳定将持续到农历年后，随着年后银行及时放款，以及政策明朗，预期转淡，成交量或将出现适当的活跃。

　　0546房产网（东营房产网）：别墅400万营业税要22万，二手房成交量连跌4周。